귀향길 고향 땅에 투자해 볼까?
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◆ 최근 1년간 가장 많이 오른 곳은 경기 하남
요즘 토지시장 분위기는 주택에 비해 나은 편이다. 국토해양부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난달 -0.01% 하락세로 돌아서기 전까지 무려 17개월 동안 올랐다.
국토부 지가산정 방침에 따라 시ㆍ군 기준으로 비정상적인 지가상승을 유발하는 신도시, 용도변경, 택지개발지역을 제외하고 집계ㆍ분석해 봤다.
그 결과 최근 1년간 상승폭이 가장 큰 곳은 경기 하남시였다. 하남 땅값은 최근 1년간 6.3% 상승했다. 하남은 최근 6개월간 상승률에서도 4.4%로 1위를 고수했다.
하남에 보금자리주택 시범지구가 들어서면서 지구 주변 대토용지 구입 등으로 땅값이 덩달아 뛴 덕분이라고 국토부는 설명했다.
인천대교 등 교통 호재가 있는 인천 옹진군이 같은 기간 5.4% 오른 것을 비롯해 △황해경제자유구역 사업과 현대제철 당진일관제철소 건립에 힘입은 충남 당진(5.2%) △보금자리주택지구인 경기 시흥(4.9%) △검단2지구가 속한 인천 서구(4.7%)가 뒤를 이었다.
경북 경산은 '대구지하철 2호선 연장' 호재로 최근 6개월간 3.707% 올랐고, 연륙교 호재가 있는 인천 강화군도 같은 기간 3.217% 상승했다.
단 이 수치는 국토개발이 진행된 지역은 배제한 것으로 만약 개발지역까지 포함한다면 상승률은 평균 3배가량 높아질 수 있다고 LH 관계자는 전했다.
전문가들은 향후 어떤 지역들을 주시할까. 장기 관점에서 개발 가능성이 높은 곳들을 지목했다.
수도권 주변에서는 '제2외곽순환도로'가 주목받고 있다. 제1외곽도로가 일산ㆍ분당 등 1기 신도시들을 연결했다면 제2외곽도로는 1도로의 교통체증 현상을 분담하면서 제2경부ㆍ제2영동고속도로 등과 연계해 수도권과 전국을 잇는 새로운 관문 구실을 할 것으로 기대된다. 도로 개발로 교통환경이 개선될 뿐 아니라 토지보상금이 풀리면 대토 구입 등으로 주변 땅값이 오를 가능성이 있다는 것.
제2경부고속도로 역시 초미의 관심사지만 노선이 불확실해 투자 부담이 크다.
서해안 시대를 맞아 서해안 일대도 투자자 관심이 모인다. 하지만 당진 등 일부 지역 땅값이 상당 부분 올라 신중한 접근이 요구된다.
박종철 한국부동산전문교육원 교수는 "땅 투자는 확실한 개발 호재를 확인한 후 들어가도 늦지 않다"며 "특히 기획부동산 등이 판치고 있는 점을 고려해 전문가와 충분한 상담 후 투자하는 편이 좋다"고 조언했다.
◆ 8m 이상 도로, 30분 거리에 병원ㆍ마트 있는지 확인
요즘 토지 투자는 신중하게 접근해야 한다는 것이 전문가들 견해다. 시장 전망이 불투명한 데다 LH와 서울시 등 사업시행기관들의 재무건전성 악화로 사업 중단ㆍ보류 사례가 잇따르고 있어 섣불리 투자에 나섰다가 낭패를 볼 수 있기 때문.
하지만 뒤집어 생각하면 상승 반전 시 기대 이상 차익을 거둘 수 있다는 해석도 가능하다.
한승훈 플러스맨 대표는 "은퇴 후 삶을 위해서라면 경기 양평ㆍ여주 등이 좋고 기업 투자에 따른 개발 호재 덕을 보려면 서해안 일대를 주시해야 한다"며 "목적을 분명히 한 뒤 투자에 들어가야 한다"고 조언했다.
정부 개발계획과 서류 확인은 기본 중 기본이다. △국토종합계획 △수도권정비계획 △도시기본계획 △도시관리계획 등을 두루 살펴야 한다. 특히 도시기본계획은 인구ㆍ토지이용 등에 관한 종합계획으로 주의 깊게 살필 필요가 있다.
△등기부등본 △토지(임야)대장 △지적(임야)도 △토지이용계획확인서 등도 반드시 확인해야 한다. 도로 여부는 초보투자자들이 투자대상 선별 시 활용할 수 있는 가장 쉬운 지표 중 하나다.
이때 도로 폭에 주목할 필요가 있다. 보도 포함 폭이 8~15ｍ가량(왕복 1~2차선)인 포장도로 혹은 정비된 비포장도로가 좋다. 주택ㆍ상업지가 들어서기 적당한 규모로 이보다 클 때 도시개발 호재가 없다면 개발이 쉽지 않다.
원구현 공간과토지 연구소장은 "대개 산 좋고 물 좋은 곳에 땅을 사려는 경향이 있는데 이런 곳일수록 개발 제한을 받아 가치가 떨어질 가능성이 높다"며 "투자 대상이라면 재고해 봐야 한다"고 말했다.
가급적 수도권 내 투자를 하고 지방으로 간다면 차량으로 늦어도 30분 이내 거리에 대형 병원과 백화점ㆍ마트 등 생활기반시설이 있어 '2차 생활권'으로서 기능을 할 수 있을지를 살펴야 한다. 대도시 등 수요 기반이 있는 곳이 좋다는 얘기다.
[이명진 기자]
자료출처
매일경제
