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사회초년생을 위한 부동산계약 A to Z
전월세 계약 중·후에 꼭 알아야하는 6가지
계약서에 도장 찍었다고 끝은 아니죠!
전월세 계약 중·후에도 꼭 알아야 할 6가지
네 소중한 보증금을 지키기 위해 꼭 챙겨야 할 필수 체크리스트!
지금부터 함께 살펴볼까요?
전세 계약 전 확인할 사항
1. 주택시세와 전세 적정 보증금을 확인하기
2. 선순위 임차보증금을 확인하기
3. 등기부등본 확인
4. 위반 건축물 여부 확인
5. 임대인 세금 체납 여부 확인
6. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
이제 마음에 드는 집 찾았다!
챗지피티 말대로 고려해야할 것들은 다 확인한 집을 찾았어!
이제 부동산 전세 계약하려고 해. 계약할 때 알아봐야 하는 내용과 입주까지 필요한 사항들을 정리해줘!
1. 계약 사항 및 권리 변동 사항 확인
기본적으로 주소와 보증금, 계약기간을 확인해야 하고, 계약체결 시 확인한 사항의 변동이 있는지 잔금 지급 전에 재확인해야 합니다.
- 근저당압류, 기존 세입자의 임차권등기 변동여부 재확인등기부등본)
- 다가구(단독)주택의 경우, 선순위 보증금 변동 여부 재확인(확정일자 부여현황, 전입세대 열람내역)
- 위반 건축물 여부 재확인(건축물대장), 임대인의 세금 체납 여부 재확인(국세·지방세완납증명서)
2. 임대인 본인 여부 확인
내가 계약하려는 사람이 진짜 임대인이 맞는지 확인합니다. 임대인 본인이 아니라 대리인이 나온 경우, 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 대조하여 동일한지 체크하고, 대리인이 계약을 대신 체결할 권한이 있는지 위임장내용 및 임대인과의 통화를 통해 확인 해야합니다.
3. 임차인의 권리 특약사항으로 명시
내 권리를 '특약사항'으로 명시하는 것이 좋습니다.
주택임대차 표준계약서를 활용하시면
- 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권 설정 금지
- 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보, 미납 또는 체납한 세금이 있는 경우 임대차계약 해제 가능
등 중요한 특약사항들이 기입되어 있으니 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드 후 개업공인중개사나 임대인에게 사용 요청하시길 바랍니다. 전세보증보험 가입도 특약사항에 넣을 수 있습니다.
4. 개업공인중개사인지 여부 확인
전세사기 사례를 보면, 가짜 개업공인중개사가 임차인을 속이는 경우가 있었습니다. 개업공인중개사가 맞는지, 중개보조원은 아닌지. 개업 중인 중개 업소가 맞는지 확인하세요. 브이월드에서 확인할 수 있고, 안심전세 앱에서도 확인할 수 있습니다.
5. 전입 신고/ 확정일자
이사를 마친 후에 해야하는 일은 전입신고를 해야 합니다. 그래야 임차인으로서의 대항력이 생깁니다.
이사를 마친 후에는 전임신고를 해서 임차인으로서 대항력을 확보하고, 확정일자를 받아서 우선변제권을 확보해야 합니다. 확정일자는 체결된 계약서만 있으면 이사전에도 받을 수 있지만 우선변제권의 효력은 대항력까지 필요로 하기 때문에, 이사후 전입신고까지 놓치지 마세요!
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요건
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개념
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대항력
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주택의 인도+전입신고
(다음날 0시 효과 발생)
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임차주택의 양수인 임대할 권리를 승계한 사람 등 제3자에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 권리
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우선변제권
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대항력+확정일자
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임차주택의 경매나 공매가 이뤄지는 경우 후순위 담보권자 그 밖의 일반채권자보다 우선하여 배당받을 권리
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이런 이유로 전입신고와 확정일자 부여 신청은 이사하자마자 진행하는게 좋습니다. 전입신고는 신분증을 지참하여 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 관할 주민센터 등에 방문 하시거나 온라인(정부24 홈페이지: www.gov.kr)으로 할 수 있습니다.
확정일자는 임대차계약서 원본과 신분증을 지참하여 관할 주민센터 등에 방문해 신청할 수 있고, 온라인으로는 대한민국 법원인터넷등기소(iros.go.kr)에서 받을 수 있습니다.
6. 전세보증보험 가입하기
전세보증보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 돈을 돌려주지 않을 경우, 보증회사가 전세보증금을 대신 돌려주는 상품입니다.
전세계약기간이 1년 이상이어야 하고, 계약 기간의 1/201 경과하기 전에 신청해야 하는 등의 가입 조건이 있습니다. 자세한 조건은 HUG(주택도시보증공사) 등 보증기관 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
전세보증보험은 금융기관이나 HUG 등 보증기관 지사에 방문해 신청하시거나, 모바일로도 가입할 수 있습니다.
좋아! 전세 계약할 때와 입주할 때까지의 주의할 점을 한눈에 정리해줘.
전세계약시/입주시 주의할 점
1) 계약 사항 및 권리변동 사항 확인
2) 임대인 본인 여부 확인
3) 임차인의 권리 특약사항으로 명시
4) 개업공인중개사인지 여부 확인
5) 전입신고, 확정일자
6) 전세보증보험 가입
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