토지임대부 주택, 10년 보유하면 ‘개인간 거래’ 허용된다

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by 우중래객 2024. 3. 9. 12:43

5년 거주의무기간 경과 후, 토지임대부 분양주택, 개인간 거래 가능해진다

국토교통부(장관 박상우)는 ‘주택법’ 개정(’23.12.26. 공포, ’24.6.27. 시행)에 따라, 법률에서 위임한 사항을 규정한 시행령·시행규칙을 3월 5일(화)부터 4월 15일(월)까지 입법예고했다

개정법률: 토지임대부 분양주택의 거주의무기간을 5년, 전매제한기간을 10년 이내 범위에서 정하고 전매제한기간 중 양도하는 경우 공공에서 환매하여 재공급

국토교통부는 이같은 내용의 주택법 개정안과 시행령,시행규칙을 4월 15일까지 입법 예고한다고 4일 밝혔다. 올해 6월부터 시행되는 주택법 개정안은 토지임대부 주택의 거주의무기간을 5년, 전매제한기간을 10년 범위에서 정하도록 했다.

토지임대부 주택, 10년 보유하면 ‘개인간 거래’ 허용된다.

토지임대부 주택은 땅은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 소유하고 건물만 개인이나 입주자가 소유권을 갖는 주택 유형이다. 분양시 건물 가격만 부담하기 때문에 시세의 절반 수준으로 저렴하게 주택을 분양받을 수 있어 이른바 ‘반값 아파트’로 불렸다. 오는 6월부터 이른바 ‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 주택의 개인 간 자유로운 거래가 허용될 전망이다. 대신 전매제한기간 10년 동안은 주택을 보유하고 있어야 한다.

그동안 토지임대부 분양주택을 분양받더라도 개인 간 거래가 불가능하고 매입비용(입주금+은행 1년 만기 정기예금 평균 이자율 적용 이자)로 공공환매만 가능했다. 주택 가격의 대부분을 차지하는 토지 소유권이 공공에 있었기 때문이다. 수분양자들은 매입가격 그대로 오로지 공공에 되파는 것만 가능했다. 이번 개정으로 토지임대부 분양주택 수분양자는 거주의무기간 5년, 전매제한기간 10년이 지나면 자유롭게 거래 가능하게 됐다.

그러나 앞으로는 거주의무기간 5년, 전매제한기간 10년만 채우면 개인 간 거래를 통해 시세 차익을 볼 수 있다. 전매제한기간 중 공공환매를 신청하는 경우 거주의무기간 경과 전에는 매입비용(입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용한 이자를 더한 금액)으로 환매되며, 거주의무기간이 경과하고 전매제한기간 이내에는 입주금에 시세차익의 70%를 더한 금액으로 환매된다. 여기서 시세차익은 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’에 따라 감정평가한 가액에서 입주금을 뺀 금액으로 한다.

공공에 환매된 주택은 LH가 취득금액에 등기비용 등을 포함한 최소 금액으로 무주택자에게 재공급하게 된다. 재공급 받은 사람은 잔여 거주의무기간과 전매제한기간의 의무를 이행해야 한다.

한국토지주택공사(또는 공공사업자)는 공공환매한 주택을 취득금액에 등기비용 등 제비용을 포함한 최소금액 이하로 무주택자에게 재공급하며, 재공급 받은 사람은 잔여 거주의무기간과 전매제한기간의 의무를 이행해야 한다.

아울러, 주택법령 운영과정에서 나타난 전매행위 동의절차, 토지사용 동의서(서식) 신설 등 보완 필요사항에 대해서도 개선된다.

전매 제한된 주택을 예외사유 인정받아 전매하려는 경우 LH의 동의를 받도록 하고 있으나, 구체적인 방법을 규정하지 않아 불편했하다는 의견이 있었다. 이에 신설되는 전매행위 동의신청서를 제출하면 LH는 수분양자가 신청서를 낸 날로부터 14일 이내에 동의 여부를 회신하도록 개선했다.

주택법령 운영과정에서 보완 필요 사항이 나타난 전매행위 동의절차 등도 일부 개선된다.

또한, 지역주택조합의 조합원 모집신고, 주택건설사업계획 승인 신청시에 ‘토지의 사용권원 확보 증명, 토지사용 승낙서’를 제출하도록 하고 있으나 서식을 규정하지 않아 자체 계약서의 효력에 대해 이해 관계자와 이견이 종종 발생해 ‘토지사용 동의서’를 사용할 수 있도록 신설했다.

개정안 전문은 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr)의 ‘정보마당/법령정보/입법예고·행정예고’에서 확인할 수 있고, 의견이 있는 경우 우편, 팩스, 국토교통부 누리집을 통해 의견을 제출할 수 있다.