기존 전셋집 '계약갱신청구권' 사용 늘었다
전셋값 상승·대출 규제 강화로
전세시장 패러다임의 변화: 계약갱신청구권의 부상과 주거권의 재조명
최근 부동산 시장에서 주목할 만한 현상이 포착되고 있다. 전셋값 상승과 대출규제 강화라는 이중고 속에서 세입자들의 생존 전략으로서 계약갱신청구권 활용이 증가하는 추세다. 부동산R114의 분석에 따르면, 서울 아파트 전·월세 갱신 계약에서 계약갱신청구권 사용 비율이 3분기 30.2%를 기록했다. 이는 1분기 29.5%, 2분기 27.9%에서 상승한 수치로, 재계약 10건 중 3건이 갱신권을 통해 이루어지고 있는 현실을 보여준다.
이러한 변화의 근저에는 구조적 요인이 자리잡고 있다. 금융당국의 가계대출 관리 강화로 인한 전세자금 대출 제한, 갭투자 억제를 위한 조건부 전세자금 대출 중단 등이 세입자들의 선택지를 제한하고 있다. 이는 단순한 시장 현상을 넘어, 주거 안정성 확보를 위한 세입자들의 전략적 대응으로 해석할 수 있다.
계약갱신청구권의 현재적 의미는 2020년 7월 도입 당시와는 다른 맥락에서 재조명되고 있다. 당초 임차인 보호를 위한 제도적 장치로 도입되었으나, 현재는 급변하는 시장 상황 속에서 세입자들의 실질적인 생존 도구로 진화하고 있다. 임대료 5% 상한제와 맞물려 작동하는 이 제도는 불안정한 주거 환경에서 세입자들의 최후의 보루로 기능하고 있다.
그러나 이 제도는 여전히 구조적 한계와 도전과제에 직면해 있다. 현행 2회로 제한된 사용 횟수, 임대료 상승률 제한의 실효성, 임대인의 실거주 요구를 통한 우회적 거부 등이 그것이다. 특히 임대료가 급격히 상승한 지역에서는 제도의 실효성이 제한적이라는 지적이 제기되고 있다.
이러한 상황에서 제도의 개선 방향에 대한 논의가 활발히 진행되고 있다. 무제한 사용 허용론부터 임대료 상한율의 탄력적 운영, 계약기간의 다양화(3+1년, 3+3년) 등 다양한 방안이 검토되고 있다. 주목할 점은 이러한 논의가 단순한 제도 개선을 넘어 주거권과 재산권의 균형점을 모색하는 사회적 담론으로 확장되고 있다는 것이다.
향후 전망에 있어 주목해야 할 변수는 크게 세 가지다. 첫째, 전셋값 변동 추이와 대출규제 정책의 향방이다. 현재의 상승세와 규제 기조가 지속된다면 계약갱신청구권의 활용도는 더욱 높아질 것으로 예상된다. 둘째, 월세 전환 가속화 현상이다. 임대인들의 전세 기피 현상이 심화될 경우, 새로운 형태의 주거 불안정성이 대두될 수 있다. 셋째, 정책적 대응의 방향성이다. 임대차 시장의 안정성과 형평성을 담보할 수 있는 제도적 보완이 시급한 과제로 떠오르고 있다.
결론적으로, 계약갱신청구권을 둘러싼 현재의 상황은 단순한 임대차 관계를 넘어 우리 사회의 주거 정의와 부동산 시장의 패러다임 전환을 요구하는 전환점에 서 있다. 앞으로의 과제는 시장의 안정성과 주거권의 보장이라는 두 가치의 조화로운 실현에 있을 것이다.
