공사 중이던 부동산이 경매되면 유치권이 성립할까

공사 중이던 부동산이 경매되면 유치권이 성립할까

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 공사대금 채권의 변제기 도래와 유치권 성립에 관한 재미있는 사례가 있어 이를 소개해드리고자 합니다. 많은 사람들이 경매 입찰을 고민하면서 당해 부동산의 유치권 존부에 대하여 걱정을 많이 하십니다. 최근 높아진 낙찰가로 인하여 특수물건을 찾는 분들이 늘어나고 있습니다. 경매 사건에 유치권이 일단 신고되어 있으면 혹여나 낙찰 후 유치권 관련 채권을 본인이 변제해 주어야 하는 것은 아닌지 등 여러 가지 고민이 들게 됩니다. 이와 관련한 판례를 오늘 소개해보고자 합니다.

대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 ① A은행은 2008. 2. 22. B에게 15억 원을 대출하여 주고 그에 대한 담보로 같은 날 주식회사 C 소유의 부동산(이하‘이 사건 부동산’이라 합니다)에 관하여 채권최고액 19억 5,000만 원, 채무자 소외 1로 된 근저당권을 취득하였습니다.

② 한편 D, E는 2008. 6. 12. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 5억 원, 채무자 B로 된 근저당권을 취득하였고, 그 후 위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하여 2008. 10. 28. 임의경매개시결정이 내려져, 같은 날 이 사건 부동산에 관하여 경매개시결정 기입등기가 마쳐졌습니다.

③ 주식회사 C는 2008. 9. 23. F와 공사대금 15억 5,000만 원, 공사기간 2008. 9. 23.부터 2009. 3. 25.까지로 정하여 F가 이 사건 부동산에 목욕탕시설공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)를 하기로 하는 내용의 공사계약을 체결하였습니다.

④ F는 2009. 2. 20. 이 사건 경매개시결정에 따른 경매절차에서 이 사건 공사에 기한 대금채권 15억 원의 유치권을 신고하였고, 2009. 7. 30. 이 사건 공사를 완공한 사실을 인정하였습니다.

⑤ 한편, 이 사건 공사는 이 사건 경매개시결정 기입등기가 마쳐진 2008. 10. 28.보다 전인 2008. 9. 말이나 10월 초에는 개시되었고, 그 무렵부터 F는 이 사건 부동산을 점유하여 오고 있었습니다.

우선 관련 법령을 살펴보면 다음과 같습니다.

민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다. ② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

동법 제92조(제3자와 압류의 효력) ① 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.

② 부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우에는 압류한 뒤 소유권을 취득한 제3자가 소유권을 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알지 못하였더라도 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다.

위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판시하고 있습니다. 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는바, 채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것이다.

피고들은 이 사건 경매개시결정 후인 2009. 7. 30.에야 이 사건 공사를 완공하였다는 것이고, 그 공사대금채권의 변제기에 관한 별도의 약정이 있었다는 등의 사정에 관하여 아무런 설시가 없으며, 기록을 살펴보아도 그러한 사정을 발견할 수 없는바, 사실관계가 이와 같다면, 비록 피고들이 이 사건 경매개시결정 전에 점유를 시작하였다 하더라도 그 공사대금채권의 변제기가 이 사건 경매개시결정 전에 도래하였다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되지 않는 이상 그와 같은 점유만으로는 유치권이 성립하지 않으므로, 이 사건 경매개시결정의 기입등기 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득하였다 하더라도 그 공사대금채권에 기한 유치권으로는 이 사건 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것이다.

결국 법원은 이 사건 부동산에 대한 압류의 효력이 발생한 이후 공사대금 채권의 변제기가 도달한 것으로 판단하여 F의 유치권을 인정하지 않았습니다. 유치권의 성립 요건에 관한 법리 및 기존 판례의 태도를 견지한 판단이었다고 사료됩니다.

 

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사