농지법 개정 이후 농지 거래 동향과 과제 : 실수요자 중심 거래 증가와 농촌 지역 거래 위축

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by 우중래객 2025. 2. 24. 10:33

농지법 개정 이후 농지 거래 동향과 과제
실수요자 중심 거래 증가와 농촌 지역 거래 위축

2021년 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기 사태를 계기로 개정된 '농지법'이 실수요자 중심의 거래를 촉진하는 긍정적 효과를 거두었으나, 동시에 농촌 지역의 농지 거래 침체를 심화시키는 부작용을 낳은 것으로 나타났다. 한국농촌경제연구원이 최근 발표한 '지역별 농지 거래 실태' 보고서에 따르면, 2013년부터 2023년까지의 농지시장 거래 변화를 분석한 결과 이러한 양면적 효과가 확인되었다.

전국 농지 거래 회전율은 2013년부터 2021년까지 2.5~3.3% 수준을 유지하다가 2023년에는 1.7%까지 급격히 하락했다. 농지 거래 회전율은 전체 또는 특정 지역의 농지 거래량을 해당 지역의 총 농지면적으로 나눈 지표로, 농지 시장의 활성화 정도를 나타내는 중요한 지표이다. 특히 비수도권 지역에서 회전율 감소가 두드러져, 2023년 기준으로 수도권 일부를 제외하면 평균 농지 거래 회전율이 3%를 초과하는 지역이 전무한 것으로 조사되었다.

지역별 농지 거래 격차 심화

이자율 변화의 차별적 영향

실수요자 중심 거래 증가

농지법 개정의 영향은 도시와 농촌 지역에서 상이하게 나타났다. 개정 이후 농지 거래 회전율은 도시 지역에서 6~8% 하락한 데 비해, 농촌 지역에서는 13~21%나 감소하여 그 격차가 크게 벌어졌다. 이는 농지 규제가 농촌 지역의 거래에 더 큰 영향을 미쳤음을 시사한다.

이자율 변동 역시 도시와 농촌 지역의 농지 거래에 다른 영향을 미쳤다. 이자율이 1%포인트 상승할 때 농촌 지역의 거래 회전율은 8~10% 하락한 반면, 도시 지역에서는 16~26%나 감소했다. 이는 농지 가격이 높은 도시 지역에서 이자율 상승에 따른 투자 부담이 더 크게 작용한 결과로 해석된다.

개정된 농지법은 실수요 중심의 농지 취득을 촉진하는 데 일정 부분 기여한 것으로 평가된다. 농지 매수인의 거주지와 거래 농지 간 통작 거리가 2020년 45.1km에서 2021년 43.0km, 2023년에는 36.9km로 크게 줄어든 것이 이를 뒷받침한다.

농촌의 농지 거래 침체가 심화되는 상황에서, 지역 단위로 농지 거래 회전율의 하한선을 설정하자는 제안이 제기되고 있다. 이는 농지시장이 정상적인 거래 기능을 유지할 수 있는 최소한의 거래량을 보장하기 위함이다.

또한, 지역별 임계 회전율을 농지은행의 농지 매입·비축 사업과 연계하는 방안도 검토되고 있다. 농지 회전율이 기준선 이하로 떨어지는 지역에서는 농지은행의 매입 물량을 확대하고, 매입 대상을 기존의 농업진흥지역에서 우량한 농업진흥지역 외 농지까지 포함하자는 의견이 제시되고 있다.

농지법 개정 이후 실수요자 중심의 거래가 증가하는 긍정적 변화가 있었으나, 농촌 지역의 농지 거래 침체라는 부작용도 동시에 나타났다. 이에 대응하여 지역별 특성을 고려한 세밀한 정책 접근과 함께, 농지 거래의 최소 기준을 설정하고 농지은행 제도를 활용하는 등의 다각적인 대책 마련이 필요할 것으로 보인다. 농촌 경제의 활력 유지와 농업 경쟁력 강화를 위해 농지 거래 정책의 지속적인 모니터링과 개선이 요구되는 시점이다.

농지거래 감소가 농지 소유자에게 미치는 영향

농지거래가 줄어들면 농지 소유자(농민)들은 여러 가지 부정적인 영향을 받게 된다. 우선 농지의 자산 가치가 하락하여 농가의 경제적 안정성이 위협받을 수 있다. 농지 가격이 떨어지면 농가의 전반적인 자산 가치도 함께 감소하게 되어 장기적인 재정 계획에 차질이 생길 수 있다.

또한 농지 거래의 감소는 유동성 부족 문제를 야기한다. 농지를 매각하고자 하는 소유자들이 원하는 시기에 농지를 팔지 못하는 '랜드푸어' 현상이 발생할 수 있으며, 긴급한 자금이 필요한 상황에서도 농지를 처분하지 못해 경제적 어려움을 겪을 수 있다. 이는 특히 고령농이나 건강상의 이유로 농사를 짓기 어려운 소유자들에게 큰 부담이 될 수 있다.

농업 경영 측면에서도 어려움이 발생할 수 있다. 농업 여건 변화에 따른 탄력적인 대응이 어려워지며, 농지의 효율적 이용과 집적화가 저해될 수 있다. 결과적으로 농업 구조 조정을 지연시키는 요인이 될 수 있다. 젊고 유능한 농업인에게 농지가 이전되는 것이 어려워져 농업 구조 개선이 늦어질 수 있는 것이다.

농지 가격 하락은 담보 가치 하락으로 이어져 농가의 신용 획득 기반을 약화시켜 농가가 필요한 자금을 조달하는 데 어려움을 겪게 만들어 농업 투자와 발전을 저해할 수 있다.

농지 소유자들의 경제적 안정성과 농업 경영의 유연성이 저하될 수 있으며, 장기적으로는 농촌 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 따라서 농지 거래의 활성화와 농업 구조 개선을 위한 정책적 노력이 필요하며, 농지 소유자들의 권익을 보호하면서도 농업의 경쟁력을 높일 수 있는 균형 잡힌 접근이 요구된다.