재개발·재건축 절차와 세금

세금 tax

by 우중래객 2025. 4. 15. 08:27

부동산 세금 톺아보기

재개발과 재건축을 구분하는 가장 기본적인 기준은 사업 대상을 살펴보고 지역의 특성을 확인하는 것이다. 일반적으로 재건축은 아파트단지를 중심으로 진행되는 반면, 재개발은 단독주택이나 빌라 등이 밀집된 지역을 대상으로 이루어진다.

조합원 자격 요건에서도 차이점이 존재한다. 재건축의 경우 토지와 건축물을 모두 소유한 자만이 조합원 자격을 얻을 수 있으나, 재개발은 토지 또는 건축물을 소유하거나 지상권을 가진 자도 조합원이 될 수 있다.

재개발과 재건축의 차이

두 사업 모두 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)을 법적 근거로 시행된다는 공통점이 있으나, 각각의 정의와 목적에는 차이가 있다.

(1) 재개발

정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나, 상업지역 및 공업지역 등에서 도시기능의 회복과 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업이다.

(2) 재건축

정비기반시설은 양호하지만 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.

진행 절차

정비구역지정 → 추진위원회 설립 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 착공 및 준공

1) 정비구역지정

재건축의 경우에는 안전진단을 반드시 통과해야 정비구역 지정이 가능하다. 안전진단은 건물의 노후화나 불량 정도를 평가하여 재건축 적합성을 판단하는 중요한 절차이다. 안전진단 결과는 A부터 E등급까지 구분되며, 최소 D등급을 받아야 재건축 진행이 가능하다. 재개발의 경우에는 별도의 안전진단 절차는 없으나 사전타당성 검토를 통해 진행 여부를 결정하는데, 이때 해당 지역 내 노후·불량건축물이 전체의 2/3 이상을 차지해야 한다. 이러한 각 절차를 거쳐 지방자치단체는 정비계획안을 수립하고 정비구역을 공식적으로 지정한다.

2) 추진위원회 설립

정비구역으로 지정되면 본격적인 사업 진행을 위한 추진위원회가 설립된다. 추진위원회는 재개발·재건축을 위한 준비 단체로서, 향후 설립될 조합에 필요한 업무와 후에 조합으로 승계될 제반 사항들을 수행한다. 추진위원회 설립을 위해서는 예비조합원 과반수의 동의를 확보해야 하며, 해당 지자체의 승인도 반드시 받아야 한다.

3) 조합설립인가

공식적인 조합을 설립하기 위해서는 소유자들로부터 일정 비율 이상의 동의를 획득해야 한다. 구체적인 동의 요건은 다음과 같다.

재건축 (모든 조건 충족 필요)

(1) 토지등소유자 3/4 이상 동의

(2) 각 동별 토지등소유자 1/2 이상 동의

(3) 전체 토지 면적의 3/4 이상 소유자 동의

재개발 (모든 조건 충족 필요)

(1) 토지등소유자 3/4 이상 동의

(2) 전체 토지 면적의 1/2 이상 소유자 동의

재개발·재건축 사업에서 가장 많은 시간이 소요되는 단계가 바로 이 동의서 확보 과정이다. 추진위원회는 주민들을 설득하여 필요한 동의율을 충족시키기 위해 적극적으로 노력하지만, 주민 간 이해관계 충돌로 인해 사업이 지연되거나 중단되는 사례도 적지 않다. 이러한 불확실성 때문에 일부 부동산 투자 전문가들은 조합설립인가가 완료되기 전에는 투자를 자제할 것을 권고하기도 한다.

지자체에 필요한 동의 요건을 충족하는 동의서를 제출하고 조합설립인가를 받으면 정식으로 조합이 설립된다. 조합이 설립되면 조합원들의 법적 지위도 확정되는데, 재개발의 경우에는 동의 여부와 관계없이 소유자는 자동으로 조합원 지위를 획득할 수 있으나, 재건축의 경우에는 명시적으로 동의한 자만이 조합원이 될 수 있다.

조합설립 이후에는 시공사 선정 절차가 진행된다. 과거에는 조합설립 직후 시공사를 선정했으나, 서울시의 경우 분쟁 발생을 최소화하기 위해 사업시행인가 이후에 시공사를 선정하도록 지침을 변경하였다. 시공사는 공개입찰을 통해 결정되며, 사업성이 높은 지역일수록 입찰 경쟁이 치열해진다. 시공사들은 조합원에게 제공할 다양한 혜택과 서비스를 적극적으로 홍보하며, 최종 선정은 총회에서 과반수 이상이 참여한 투표로 결정된다.

4) 사업시행인가

사업시행인가는 새로운 건축물의 높이, 용적률, 기반시설 설치계획 등 상세한 건축 계획을 수립하여 승인받는 핵심 과정이다. 이 단계에서 전체 세대수, 층수, 평형별 세대 배분 등 구체적인 건축 사항이 확정된다. 또한 이 시기에는 조합원 입주권에 대한 매매가 활발하게 이루어지기도 한다.

사업시행인가 단계까지 진행되면 재개발·재건축 사업의 실현 가능성이 상당히 높아지며, 조합원들의 분담금 예상액도 보다 정확하게 산출된다. 이 시점에서 구체적인 분양계획이 공개되며, 지정된 분양신청 기간 내에 조합원들은 분양 여부를 결정해야 한다. 만약 분양신청을 하지 않는다면 현금으로 청산되므로 신중한 판단이 필요하다.

5) 관리처분인가

관리처분인가 단계에서는 조합원 분양 신청물량이 최종적으로 확정된다. 이 시점에서 분양설계와 대상자별 분양받는 세부 내역 및 금액 등 상세 내용이 공식적으로 확정된다.

관리처분인가 이후에는 해당 지역 주민들의 이주가 시작되고 건물 철거 작업이 진행된다. 조합원들은 이주비 대출을 통해 감정평가액의 약 40~60% 정도를 무이자로 조달할 수 있는 혜택이 있다. 다만 세입자의 경우에는 재개발 사업에서는 임대주택 제공이나 이사비 지원 등의 이주대책이 마련되어 있지만, 재건축 사업에서는 별도의 이주대책이 없는 것이 일반적이다. 만약 지정된 이주기간 내에 이주하지 않는 경우, 조합은 법적 절차를 통해 강제 이주를 진행할 수도 있다. 모든 세대의 이주가 완료되면 본격적인 철거작업과 함께 건설 공사가 착수된다.

6) 착공 및 준공

조합은 철거 작업이 완료된 후 일반분양을 시작한다. 대부분의 경우 조합원의 동·호수를 미리 지정해 두고 남은 물량을 일반분양하는 방식으로 진행되지만, 추첨 방식에 따라 반드시 조합원 배정 물량이 우수한 위치라고 단정할 수는 없다. 일반분양이 완료되고 건축물이 준공되면 입주가 가능해진다. 주목할 점은 집합건물의 경우 입주가 이루어졌다고 해서 즉시 등기이전이 되는 것은 아니며, 이전고시가 공표된 이후에야 소유권 이전등기가 가능하다는 것이다. 일반적으로 입주 후 약 6개월 정도가 지나면 소유권을 이전받게 되며, 최종적인 이전이 완료되면 사업비 등을 정산하고 조합도 공식적으로 청산 절차를 밟게 된다.

입주권과 분양권

두 권리 모두 주택을 취득할 수 있는 법적 권리라는 본질적인 측면에서는 동일하다. 그러나 입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 아파트를 분양받을 수 있는 특별한 권리를 의미하는 반면, 분양권은 일반 청약을 통해 당첨되어 분양받는 경우를 지칭한다.

일반적으로 입주권과 분양권은 모두 시장 시세보다 상대적으로 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있다는 경제적 이점이 있다. 입주권과 분양권은 각각 고유한 장단점을 가지고 있는데, 입주권은 일반분양보다 더 우수한 조건의 층이나 호수, 특히 선호도가 높은 로얄층을 배정받는 경우가 많다. 또한 조합원에게만 제공되는 특별 혜택도 누릴 수 있다. 전매제한이 없는 경우에는 자유롭게 매매가 가능하므로 취득이 상대적으로 용이하다는 장점도 있다. 다만 입주권은 사업 진행 단계에 따라 일정이 지연되거나 사업이 중단될 가능성도 있기 때문에 정확한 입주 시기를 예측하기 어렵다는 불확실성이 단점으로 작용한다.

반면 분양권은 취득 후 대략 3년 이내에 입주가 가능한 경우가 대부분이며, 분양금액도 사전에 명확하게 확정되어 있어 재정적 불확실성이 상대적으로 적다는 장점이 있다.

재개발·재건축의 세금

재개발·재건축 관련 세금은 종전부동산(주택)에서 조합원입주권을 거쳐 신축주택으로 전환되는 과정을 따르므로, 어느 시점에 양도가 이루어지는지에 따라 적용되는 세금 규정이 달라진다.

부동산과 입주권의 구체적인 전환 시점은 다음과 같이 구분된다.

1. 취득일~관리처분계획인가일: 종전주택(부동산)

2. 관리처분계획인가일~준공일: 조합원입주권(권리)

3. 준공일~양도일: 신축주택(부동산)

종전주택 및 신축주택을 양도하는 경우에는, 이를 주택 양도로 간주하여 양도소득세 과세대상이 된다. 이때 비과세, 중과세, 일반과세 등의 관련 규정이 적용된다.

반면, 입주권 상태에서 전매하는 경우에는 엄밀히 말해 주택을 매각하는 것은 아니지만, 특례규정을 적용하여 특정 조건 하에서는 비과세 혜택도 받을 수 있으며, 조정대상지역의 중과세 규정도 적용되지 않는다. 다만 단기 양도 시에는 매우 높은 세율(1년 이내 양도 시 70%, 1년 초과 2년 이내 양도 시 60%)이 적용되어 장기 투자를 유도하고 투기 행위를 억제하고 있다.

또한 2006년 1월 1일부터는 입주권도 주택수 계산 시 주택으로 포함하여 산정하도록 법이 개정되어 다주택자에 대한 투기수요를 효과적으로 억제하고 있다.