고정 헤더 영역
상세 컨텐츠
본문
임차인이 있는 아파트를 자녀에게 증여하는 경우
딸에게 아파트를 증여하기로 했다. 이 아파트는 은행에서 담보대출 받은 것이 있고, 현재 세입자에게 전세를 주고 있다. 이 아파트를 증여하려면 딸이 담보대출과 전세보증금을 승계해야 한다. 증여세는 어떻게 되는가?
1. 부담부증여란?
'부담부증여'란 증여를 할 때 증여재산에 담보된 채무 등을 인수하는 조건의 증여를 말한다. 보통 부모가 부동산을 자녀에게 증여할 때 해당 부동산의 담보대출금이나 임대보증금을 수증자인 자녀가 승계하는 조건의 증여다.
해당 부동산의 담보된 대출금이 있거나 임대를 하고 있는 경우 수증자에게 증여하려면 수증자가 담보된 대출금 또는 임대보증금을 승계해야 한다. 만일 이를 승계하지 않는다면 증여자가 담보대출금을 상환하거나 다른 자산을 담보제공 해야 하고, 임대보증금은 임차인에게 상환해야 한다.
2. 양도소득세와의 연관성
부담부증여를 하면 현재 시세에서 해당 부동산의 대출금과 임대보증금 제외한 나머지 가액이 증여세 과세가액으로 수증자가 순수하게 증여를 받는 금액이 된다. 이 증여세 과세가액에서 증여재산공제를 차감하여 증여세를 계산한다.
예를 들어 담보대출 3억원을 받아 5억원에 취득한 현재 시세가 10억원인 아파트를 전세보증금 5억원에 세를 주고 있다. 이 아파트를 자녀에게 증여할 경우, 자녀는 시세 10억원에서 담보대출금 3억원과 전세보증금 5억원을 승계하고 나머지 2억원에 대한 증여세만 내면 된다.
대신 증여자 입장에서는 자녀가 증여를 받을 때 해당 아파트의 담보된 대출금과 전세보증금 등 채무를 인수하여 채무가 없어지게 된다. 아파트를 주고 채무 면제를 받은 즉, 대가를 받고 양도한 것으로 양도소득세가 부과된다.
3. 부담부증여 시 취득세
부담부증여는 증여와 양도가 결합된 증여다. 취득세에서는 무상승계와 유상승계라는 용어를 사용한다. 증여는 무상승계에 해당하고, 양도는 유상승계에 해당한다. 무상승계와 유상승계로 구분하는 이유는 취득세율이 다르기 때문이다.
취득세에서는 수증자가 고정 수입으로 채무를 상환할 능력이 부족하다고 판단되면 해당 부동산 전체를 무상승계한 것으로 간주하여 취득세를 부과한다.
비조정대상지역의 소재하는 아파트를 부담부증여 시 주택의 유상승계는 취득세는 1.1~3.3%이고 증여는 4%다. 자녀의 소득으로 채무를 상환하기 어려운 경우 증여에 따른 취득세율 4%를 적용한다.
4. 절세효과가 있을까
부담부증여는 증여와 양도가 결합되어 있다. 증여세와 양도소득세를 구분해 과세하기 때문에 세금 부담을 줄일 수 있는 절세효과가 있지만, 모든 부담부증여에 절세 효과가 있는 것이 아니다.
채무 인수 없는 조건의 증여와 부담부증여를 비교를 하여 유리한 쪽으로 증여를 해야 한다. 또한 부담부증여로 채무를 승계하는 자녀가 나중에 채무를 상환해야 하는데, 채무 상환에 문제점이 있을 수도 있으니 이 점을 같이 고려해야 한다.
5. 부담부증여 시 주의사항
부담부증여의 경우 배우자 간, 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우, 국가 및 금융기관에 대한 채무 등 세법에 인정되는 객관적인 경우 외에는 증여자의 채무를 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.
채무 상환 능력이 없는 자녀에게 부담부증여를 하고 이후에 자녀를 대신해 채무를 상환해 주는 경우가 있다. 하지만 이 경우에 세금 추징과 가산세까지 부담해야 하므로 주의해야 한다. 부담부증여는 증여를 받은 자가 채무를 직접 상환해야 한다. 세무서에서 5년 정도는 관리하기 때문에 주의해야 한다.
