디딤돌대출 ｢맞춤형 관리방안｣ 시행
- 주택시장 상황, 실수요 및 기금의 안정적 관리를 감안해 맞춤형 개선
- 수도권 APT에 한정하고, 출산가구·저소득층 등은 지속 지원
- 12.2(월) 대출 신청분부터 적용, 기존 청약 당첨자는 ’25년 상반기까지 유예
국토교통부(장관 박상우)는 주택시장 및 가계부채를 안정적으로 관리하고 기금의 지속 가능성 제고를 위한 조치로 주택도시기금 구입자금 대출(이하 ‘디딤돌대출’) 맞춤형 관리방안을 시행한다.
우선 ①담보인정비율(LTV) 규정 도입 취지를 벗어나는 대출(‘방공제’ 면제), ②기금 건전성에 무리가 될 수 있는 대출(‘후취담보’ 조건으로 미등기 아파트 담보대출)은 원칙적으로 신규 대출을 제한한다.
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《 경기도(과밀억제권역) 소재, 5억원 아파트를 구입하는 A씨 사례 》
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【현행】 대출가능액 3.5억원
* 5억원 X LTV 70% - 방공제 없음(별도 보증 가입시)
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【변경】 대출가능액 3억 200만원
* 5억원 X LTV 70% - 4,800만원
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다만 실수요자 불편을 최소화하는 동시에 주택시장 상황이 지역별, 주택유형별로 서로 다른 점을 고려하여 적용대상을 명확화하였다.
➊ 이번 관리방안은 수도권 소재 아파트에 한하여 적용하고, 지방 또는 비아파트의 경우는 적용하지 않는다.
➋ 인구감소 및 저출생 대응을 위한 신생아 특례대출과 전세사기 피해자 지원을 위한 전용 대출 등은 관리방안 적용을 배제한다.
➌ 생애최초 주택구입자의 경우, LTV는 80%로 유지하여 지원하되, 방공제 의무 적용, 후취담보 제한 등 조치는 그대로 적용한다.
* 지방, 비아파트, 신생아특례대출 등 예외 대상에 해당할 경우는 조치 적용 배제
➍ 아울러 대출축소로 인한 상대적 부담이 큰 점을 고려하여 연소득 4천만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 주택을 구입할 경우 적용을 배제한다.
시행 시기 또한 충분한 유예기간과 경과 규정을 둠으로써 수요자들의 신뢰를 최대한 보호할 예정이다.
- 이번 조치는 약 한 달의 유예기간을 두고 12월부터 시행되며, 12.2(월) 신규 대출신청분부터 적용한다.
- 신축 분양단지의 경우, 입주자 모집 공고가 제도 시행 전(~12.1)까지 이뤄진 사업장으로서 입주기간 시작일이 ’25년 상반기(~6.30)까지인 경우 기금 잔금대출(후취담보)이 가능하다.
한편 신생아 특례대출은 저출생 등 국가적 과제에 대응하기 위한 것으로, 이번 관리방안에서 배제하는 한편, 12.2(월)부터 소득요건 완화(1.3→ 2.0억원) 조치도 시행할 계획이다.
- 이때 결혼 패널티 해소 목적을 고려하여 부부 모두 소득이 있는 가구에 한정하여 소득요건을 완화할 예정이며, 금리 등 구체적인 대출 조건은 추후 발표할 예정이다.
국토교통부 김규철 주택토지실장은 “한정된 재원 안에서 디딤돌대출을 안정적으로 관리하기 위해 관리방안을 마련하였으며, 앞으로도 실수요자와 시장 상황을 반영하여 예측 가능한 맞춤형 관리를 추진할 예정이다”라고 밝혔다.
디딤돌대출 관리방안 관련 사항은 기금e든든 누리집(enhuf.molit.go.kr)를 통해 확인할 수 있으며, 주택기금 대출 취급은행(우리·국민·농협·신한·하나·부산·IM) 또는 주택도시보증공사 콜센터를 통해서도 문의할 수 있다.
참고
디딤돌대출 관리방안 관련 Q&A
【 추진배경 및 개선방안 관련】
1. 금번 디딤돌대출 관리방안의 추진 배경은?
주택시장과 가계부채를 안정적으로 관리하고, 한정된 기금 재원의 지속 가능성을 제고하기 위한 조치
- 이미 계약을 체결한 경우 자금 조달에 차질이 없도록 적정한 준비기간을 부여하는 한편, 저출생 대응 목적과 취약계층 보호 필요성 등을 고려하여 일부 상품*은 현행대로 지속 지원할 계획임
* 신생아 특례대출, 전세사기피해자 대출, 공유형모기지(신혼희망타운) 등
- 또한 대출 축소에 따라 상대적 부담이 커지는 점을 감안하여, 연소득 4천만원 이하 가구가 주택가격 3억원 이하 저가주택을 구입할 경우에는 적용 배제
2. 금번 디딤돌대출 관리방안의 시행 시기는?
기축 아파트를 매매하거나 분양주택에 입주하는 경우 모두 12.2일 이후 신규 대출 신청분부터 적용하는 것이 원칙
- 다만, 조치 시행 전 ①구축주택 기계약자와 ②청약 당첨자의 신뢰보호를 위해 충분한 유예기간을 부여하고, 경과규정 적용
① 구축주택(등기완료 주택) 매매시, 12.2일 전 매매계약을 체결(~12.1)한 자로서, 12.2일 전까지 대출 신청한 경우 방공제 적용 없이 대출 가능
- 다만, 기존 임차계약 기간이 남아있는 등 즉시 입주가 곤란한 경우는 잔금일이 ‘25년 상반기까지인 경우에 한하여 방공제 적용 없이 대출 가능
② 신축분양 주택(미등기)은 12.2일 전 입주자모집공고 실시(~12.1)한 사업장 중, 공고문상 입주시작일이 ’25년 상반기까지인 경우는 기금 잔금대출(후취담보) 허용(단, 방공제는 적용)
3. 신생아 특례대출에는 관리방안을 적용하지 않는 이유는?
인구감소와 저출생 대응은 국가 생존의 문제이므로 출산가구에 대한 주거 지원은 중장기적 관점에서 흔들림 없이 추진해나가야 한다는 국민적인 공감대가 있다고 봄
- 신생아 특례대출은 기본적으로 출산 조건이 있으며 주택가격 및 자산 요건 등이 적용되므로 소득요건을 완화(1.3→ 2.0억원)하더라도 가계부채의 안정적 관리에 큰 부담을 유발하지 않을 것이라고 봄
* 올해 수요자대출 46.8조원 중 신생아 특례대출은 총 7.5조원(구입 5.5(대환 2.1조원), 전세 2.0조원)에 불과(16% 수준) → 소득요건 완화시 추가 수요는 연 2조원 내외 추정
4. 구입자금보증부 대출(HF의 MCG 보증부 대출)을 제한하는 사유는?
담보인정비율 LTV(무주택자 70%, 생애최초 주택구입자 80%)를 산정시 최우선변제금을 공제하는 것이 원칙
- LTV 규정을 도입한 취지를 벗어나는 과도한 대출 관행을 개선하여 한정된 재원 안에서 안정적으로 대출을 공급하려는 취지
5. 후취담보 대출을 제한하면 아파트 입주가 어려워질 수 있는데?
①시중은행이 입주자 대표회의와 협약을 맺고 공급하는 집단대출이 활성화 되어 있는 점, ②현재 예외적으로 은행 지점장 판단 하에 허용*하는 점, ③한정된 기금 재원의 안정적 운용을 위해 담보 취득이 필요한 점 등을 고려하여 기금 대출은 취급 자제
①재개발·재건축 및 ②300세대 미만 아파트 등은 현재도 취급하고 있지 않음
- 단, 기존 청약 당첨자에 대한 적정한 예측 가능성 부여를 위해, 12.2일 전 입주자모집공고 실시한 사업장 중 공고문상 입주 예정월이 ‘25년 상반기까지인 경우에 기금 잔금대출(후취담보) 허용
단, 12.2 이후 대출신청한 경우 방공제는 적용됨
6. 재원 고갈 등으로 디딤돌대출이 중단될 가능성이 있는지?
정부는 한정된 재원 안에서 정책대출을 안정적으로 관리·운영할 계획으로, 중단 계획 등은 없음
- 만약 추가적인 제도 개선이 있을 경우에도 사전에 충분한 안내를 거쳐, 실수요자들의 자금조달 계획에 차질이 없도록 노력하겠음
【 세부 안내사항 】
1. “대출신청”의 기준은?
‘신청일’은 온라인 또는 수탁은행 방문을 통해 대출신청 및 접수한 날로서, 접수가 완료*되지 않은 경우는 신청으로 볼 수 없음(계약서 등 매매관련 증빙서류 지참 원칙, 가신청은 불인정)
* 비대면접수 : 기금e든든에서 접수 완료한 날(본인·배우자의 정보제공동의가 모두 완료된 날)대면접수 : 은행 영업점에서 기금e든든으로 대출 신청정보 송신 후 기금e든든에서 접수 완료한 날
2. 금번 조치의 적용 기준인 아파트, 비아파트의 범위는?생활형 숙박시설 등도 조치 적용이 배제되는지?
기본적으로 주택법 등 관련 법령상 구분을 따르며, 비아파트에는 연립주택·다세대주택, 단독주택·다중주택·다가구주택 등이 포함됨
- 주거용 오피스텔*, 생활형 숙박시설 등은 현재도 디딤돌대출 지원 대상이 아님
* 단, 전세사기피해자 전용 디딤돌 대출은 「전세사기피해자법」에 따라 예외적으로 오피스텔도 지원
3. 신생아 특례대출은 6억원 초과 9억원 이하 주택에 대해서도방공제를 적용하지 않는지?
- 신생아 특례대출은 현행과 동일하게 제도 운영할 계획으로, 현재도 6억원 초과 9억원 이하 주택은 방공제를 적용한 후 대출한도가 산출되므로 방공제가 의무 적용됨
4. 구축 주택의 경우, 생애최초 주택구입자의 대출한도 계산 방법은?
생애최초 주택구입자는 기존과 동일하게 LTV를 80%로 유지하되, 수도권 소재 아파트 구입시에는 방공제 후 대출
- 구체적으로, 대출금액*은 ‘(주택가격 × 80%) - 최우선변제금’으로 산정하며, LTV 상향을 위한 별도의 보증가입은 불필요함
* 선순위채권이 있는 경우에는 대출한도에서 차감함
5. 매매계약한 집에 임차인이 거주 중이고 임대차 계약 종료시까지 5개월 이상 남은 경우도 방공제 의무 적용되는지?
12.2일 전 매매계약 체결한 자로서, 잔금일이 ‘25년 상반기까지인 경우 방공제 없이 대출 가능함
- 아울러 디딤돌대출은 실수요자를 지원하는 대출이므로, 해당 주택에 1개월내에 전입신고하고 1년 이상 실거주하여야 함
6. 이의신청 등으로 인해 대출 진행이 늦어진 경우는 어떻게 되는지?
기금 대출은 신청 후 60일내 승인, 승인 후 30일내 실행되며, 이의신청 처리기한은 승인기한에 포함되지 않음
* (이의신청X) 대출신청일로부터 60일내 승인 + 대출승인일로부터 30일 내 실행 = 90일내 실행(이의신청O) 대출신청일로부터 65일내 승인 + 대출승인일로부터 30일내 실행 = 95일내 실행
7. 시중은행이나 보금자리론 등으로 후취담보 대출을 받은 후,등기가 완료되고 나면 디딤돌 대출로 전환할 수 있는지?
신축분양 미등기 아파트의 후취담보 대출을 제한한 취지를 고려할 때, 다른 대출을 받고 나서 등기가 완료되면 기금 대출로 전환하는 것은 형평성 측면에서 허용하지 않을 계획
* 현재는 시중은행 등에서 후취담보 대출을 받은 경우, 해당 주택의 소유권이전등기가 완료된 후 3개월 내 기금대출로 전환 허용
- 이번 조치는 수도권 APT에 한정하여 적용되며, 비수도권, 비아파트, 신생아 특례대출 등은 조치 적용이 배제됨
시중은행 대출을 받은 후 기금대출로 전환하기 위해 대기중인 수요를 고려하여 12.2일 전 입주자 모집공고된 사업장으로서, ‘25년 6.30일까지 소유권이전 완료 후 대출 신청이 가능*한 경우는 허용
* 예) ‘23.6.1 입주자모집공고 → ’24.11.1 시중은행 후취담보대출 실행 → ‘25.5.1 소유권이전등기 접수 → ’25.6.1 대출 신청
8. 후분양인 경우에도 후취담보 대출이 제한되는지?
후분양인 경우도 선분양과 같은 기준을 적용함
- 12.2일 전 입주자모집공고 실시한 사업장 중 공고문상 입주 예정월이 ’25년 상반기까지인 경우에만 기금 잔금대출(후취담보) 허용
9. 분양권을 전매한 경우에도 후취담보 대출이 제한되는지?
12.2일 전 입주자모집공고가 이뤄진 사업장에 대해 12.2일 전 전매계약을 체결한 자로서 ‘25.6.30일까지 입주기간이 시작되는 경우에만 기금 잔금대출(후취담보)을 허용함
