미등기 주택 매매시 꼭 알아야 할 세금 문제

세금 tax

by 우중래객 2025. 4. 3. 07:36

미등기 주택 매매와 관련된 세금 문제

강원도 홍천군 서석면에 거주하는 A씨는 40년 동안 보유한 토지를 매도하며 양도소득세 신고를 준비 중이다. 그런데 해당 토지 위에 등기가 되지 않은 미등기 주택이 포함되어 있어, 세금 문제를 어떻게 처리해야 할지 고민하고 있다. 미등기 주택을 양도할 때 발생할 수 있는 세금 문제와 이를 해결하기 위한 방법을 알아보자.

미등기 양도자산, 세금 폭탄을 맞을 수 있다

미등기 자산을 양도할 경우, 세법에서는 탈세 방지를 위해 여러 가지 불이익을 적용한다. 특히 비과세 혜택이나 감면 혜택이 배제되고, 고율의 세율이 적용되는 등 추가적인 부담이 생길 수 있다. 따라서 미등기 주택을 양도하기 전에는 관련 세금 규정을 정확히 이해하는 것이 중요하다.

구체적으로 어떤 불이익이 있는지 살펴보면. 우선 1세대 1주택에 대한 비과세 혜택이 적용되지 않는다. 또한 8년 이상 자경농지 등에 대한 감면 혜택도 받을 수 없다. 장기보유특별공제도 적용되지 않는데, 이는 일반적으로 부동산을 오래 보유할수록 받을 수 있는 연 2% 또는 8%의 공제 혜택을 전혀 받지 못한다는 의미다.

더불어 과세기간당 250만원의 양도소득기본공제도 적용되지 않으며, 일반적인 양도소득세율이 아닌 무려 70%라는 높은 세율이 적용된다. 기준시가로 양도차익을 계산할 때도 일반적인 필요경비 개산공제율 3%가 아닌 0.3%만 적용받게 되어 세금 부담이 크게 늘어난다.

- 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

- 8년 이상 자경농지와 같은 감면 혜택이 배제된다.

- 장기보유특별공제(최대 연 8%)를 적용받지 못한다.

- 기본공제(과세기간당 250만 원) 혜택도 제외된다.

- 무엇보다 고율의 양도소득세(70%)가 적용된다.

- 기준시가로 양도차익을 산정할 때 필요경비 개산공제율이 일반적인 3%가 아닌 0.3%로 대폭 낮아진다.

미등기 주택이라도 부수토지는 비과세 받을 수 있다

다행히 몇 가지 조건을 충족하면 미등기 주택의 부수토지에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 주택은 건물과 그 부수토지를 모두 포함하는 개념이다. 부수토지란 주택이 위치한 지역과 용도에 따라 건물 정착 면적의 3배부터 10배까지 인정된다.

수도권 내 주거·상업·공업지역은 건물 정착 면적의 3배, 수도권 내 녹지지역은 5배, 수도권 밖의 토지는 5배, 그리고 도시지역 외의 토지는 10배 이내의 부지가 부수토지로 인정되며 비과세 혜택을 받을 수 있다.

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이라면, 건물이 미등기라 하더라도 그 부속토지에 대해서는 비과세를 받을 수 있는 길이 있다. 하지만 몇 가지 조건을 반드시 충족해야 한다.

부수토지 비과세 혜택을 받기 위한 조건

첫째, 건물 소유주와 토지 소유주가 반드시 동일해야 한다. 주택은 세대 단위로 판단하기 때문에 토지 소유자가 다른 세대원이거나 타인일 경우 토지분에 대한 비과세가 적용되지 않는다. 만약 별도 세대원이었다가 나중에 동일 세대원이 된 경우라면, 동일 세대원이 된 이후의 보유 기간만 비과세 요건의 보유기간으로 인정받게 된다.

둘째, 양도하는 건물이 실제로 주택으로 사용되고 있었다는 것을 증명할 수 있어야 한다. 소득세법상 주택은 공식적인 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이, 세대 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 건물을 의미한다. 따라서 사실상 주거용으로 사용된 건물이라면, 미등기 상태로 양도했더라도 주택의 정의에 부합한다면 주택 양도로 인정받을 수 있다.

이를 증명하기 위해서는 수도세, 전기세, 주택분 재산세 등의 고지자료를 확보해두는 것이 중요하다. 또한 양도 전에 건물 내부(주거용에 적합한 시설이 있는지)와 외부 사진을 촬영해두어, 누가 봐도 사람이 거주할 수 있는 주택이라는 것을 명확히 증명할 수 있어야 한다.

셋째, 1세대 1주택 요건을 충족해야 하며 토지는 반드시 등기되어 있어야 한다. 관련 판례를 보면, 토지는 반드시 등기가 완료된 상태여야 하고, 1세대가 보유한 주택은 양도하는 미등기 주택을 포함하여 오직 1주택이어야 한다.

2024년 1월 11일의 조심2023중9825 판례에서도 쟁점토지는 등기가 완료된 상태였고, 청구인은 쟁점주택 외에 다른 주택을 소유하지 않았기 때문에 등기된 쟁점토지의 부수토지에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다고 판단한 바 있다.

미등기 양도로 간주하지 않는 예외적인 경우

모든 미등기 양도가 불이익을 받는 것은 아니다. 다음과 같은 경우에는 미등기 양도로 보지 않아 세법상 불이익이 적용되지 않는다.

건축법에 따른 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 1세대 1주택 자산이 있다. 또한 장기할부조건으로 취득한 자산으로, 계약조건에 의해 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 경우도 해당된다.

법률의 규정이나 법원의 결정에 의해 양도 당시 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산, 8년 이상 자경농지, 교환 또는 분합하는 농지, 경작상의 필요에 의해 대토하는 농지도 예외로 인정된다.

도시개발법에 따른 도시개발사업이 종료되지 않아 토지 취득등기를 하지 않고 양도하는 농지와, 건설사업자가 도시개발법에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획 환지처분공고 전에 양도하는 토지도 미등기 양도로 간주하지 않는다.

- 건축법상 허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산

- 장기할부조건으로 취득해 등기가 불가능한 자산

- 법률적 규정이나 법원의 결정으로 등기가 불가능한 자산

- 8년 이상 자경농지 또는 대토 농지

- 도시개발사업 종료 전 등기가 이루어지지 않은 농지

- 공사용역 대가로 취득한 체비지를 환지처분공고 전에 양도하는 경우

부동산을 매매할 때, 특히 미등기 건물이 있는 경우에는 이러한 세금 문제를 미리 파악하고 대비하는 것이 중요하다. 필요한 증빙자료를 미리 준비하고, 조건을 충족시키기 위한 계획을 세워 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있다. 부동산 거래는 한 번의 실수가 큰 세금 부담으로 이어질 수 있으므로, 전문가와 상담하며 신중하게 진행하는 것이 좋다.