양도소득세 비과세는 부동산 세금의 꽃이라고 할 수 있습니다. 국민의 주거 안정을 위해 일정한 요건을 충족하면 주택을 팔아서 이익이 생기 더라도 과세하지 않는 것을 말하는데요. 양도소득세 절세를 위한 최고의 방법인 만큼, 비과세 요건이 무엇인지 아는 것이 중요합니다.
양도소득세 비과세에는 1세대1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세, 주택임대사업자의 거주주택비과세가 있습니다. 그 중에서 제일 기본이 되 는 1세대 1주택 비과세 요건을 살펴봅시다.
1세대 1주택 비과세 요건
1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택은 2년 보유
2. 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택
- 조정대상지역: 2년 보유 및 2년 거주
- 그 외 지역: 2년 보유
예전에는 1세대 1주택으로서 2년 보유 하면 비과세를 받을 수 있었습니다. 그러다 2017년 8월 2일 부동산 대책으로 조정대상지역의 주택은 2년 거주기간을 충족해야 비과세를 해주도록 개정되었습니다.
이러면 8.2 대책 전에 또는 조정대상지역에 편입되기 전에 계약한 경우가 문제가 됩니다. 이에 대한 보완책으로 계약금 지급 당시 무주택 1세 대가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우에는 거주요건이 없습니다. 무주택 1세대에 한 하여 거주요건이 없다는 것에 주의해야 합니다.
부동산의 취득 시점은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 2017년 8월 2일 이전에 잔금을 치루고 취득했다면 거주 요건이 없습니다. 그 런데 2017년 8월 2일 이전에 계약금을 지급하고, 8월 3일 이후에 잔금을 지급하고 취득했다면 무주택 1세대에 한하여 거주 요건이 없다는 것 입니다.
대책이 발표되기 전에 계약을 한 경우에는 법적 안정성을 위하여 종전 규정을 적용하는 것이 많습니다. 그런데 양도소득세 비과세에서 거주요 건을 적용하느냐는 무주택 1세대에만 적용하는 것을 다시 한번 강조합니다.
보유 및 거주 요건 예외
기본적으로 2년 보유 및 2년 거주를 해야 비과세를 받을 수 있는데, 다음의 사유에 해당하는 경우에는 보유 및 거주 요건과 관계없이 비과세 를 받을 수 있습니다.
1. 민간 또는 공공건설임대주택을 사서 양도하는 경우로서, 임차일부터 양도일까지의 기간 중에 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우
2. 주택 및 그에 딸린 토지의 전부 또는 일부가 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수, 수용 및 그 밖의 법를 에 의하여 수용되는 경우
3. 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우, 다만 출국일로부터 현재 1주택을 보유하고 있는 세대로서 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우 에 한한다.
4. 취학 또는 근무상의 형편 때문에 1년 이상 계속 국외에 거주해야 해서 세대전원이 출국하는 경우, 다만 출국일로부터 현재 1주택을 보유하 고 있는 세대로서 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
5. 1년 이상 거주한 주택을 취학(고등학교 이상), 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 양도하는 경우
비과세 금액 12억원 (21년 12월 8일 이후)
양도가액 12억원 초과 주택을 고가주택이라고 하고, 고가주택에 대해서는 1세대 1주택이라도 양도소득세를 비과세 하지 않습니다. 그렇다고 전체 양도차익에 대해서 과세하는 것은 아니고 12억원 초과분의 비율만큼에 대하여 과세합니다.
예를 들어 5억원에 취득한 주택을 15억원에 양도하는 경우, 양도차익은 10억원입니다. 그 10억원 전부를 과세하는 것이 아니고 10억원 (15 억원 12억원) 15억원'의 방식으로 계산하여 나온 2억원에 대해서만 과세합니다.
장기보유특별공제
2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 이상 거주한 경우에 한하여 보유기간에 따라 연 4%, 거주기간에 따라 연 4%하여 최대 80%까지 적 용합니다. | 2017년 8월 2일 이전에 취득하여 비과세 적용시 거주요건이 없더라도 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 적용 받으려면 2년 거주 요건이 필요합니다. 2년 거주 요건을 미충족하는 경우 일반적인 장기보유특별공제율을 적용하여 보유기간에 따라 연 2%하여 최대 30%까지 적용합니다.
여기서 말하는 보유기간은 당초 주택의 취득일부터 양도일까지를 말합니다.
