부동산 계약서 분실, 양도세 어떻게 계산하지?
양도소득세 계산의 기초는 양도차익의 계산에 있다. 양도차익은 양도가액에서 필요경비를 공제하는 방식으로 계산한다. 필요경비는 다시 취 득가액과 기타 필요경비로 나눠지는데, 현행 소득세법에서는 양도가액과 필요경비를 실지거래가액에 의하여 산정하도록 하고 있다.
만약 취득한지가 오래되어 취득가액을 확인할 수 없는 경우라고 하더라도 2007.1.1.이후에는 양도소득세를 실지거래가액에 의해 산정하도록 했기 때문에 국세청에 양도소득세 신고된 것으로 양도가액(취득자의 취득가액)을 확인할 수 있다.
2006.1.1.부터 지방세법을 개정하여 취득세 과세표준을 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법들」에 의한 부동산거래신고서 를 제출하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상 취득가액을 과세표준으로 하도록 개정하였기 때문에 취득세 과세표준을 통하여서도 실지거래가액을 확인할 수 있다. 또한 2006.6.1.부터 부동산등기법을 개정하여 부동산거래가액을 등기부등본에 기재하도록 하였기 때문에 실지거래가액을 쉽게 확인 할 수 있다.
그런데 만약 취득한 때가 이보다 더 오래된 경우로서 매매계약서 등을 보관하고 있지 않은 경우에는 취득가액을 어떻게 정해야 하는가가 문제 가 된다.
1) 취득당시 시가가 확인되는 경우
양도자가 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액 · 감정가액 · 환산취득가액을 실지거래가액으로 본다. 따라서 거 의 드물긴 하지만 해당 부동산의 취득일 당시 해당재산 또는 유사재산의 매매사례가액이나 감정가액 등이 있다면 이를 실지거래가액으로 보 아 취득가액으로 삼는다.
2) 취득당시 시가가 확인되지 않는 경우
취득일 당시 해당재산 또는 유사재산의 매매사례가액이나 감정가액 등이 없다면 환산취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득을 계산한다.
3) 환산취득가액 적용 시 주의해야 할 경우
2005.12.31.이전으로서 취득당시 매매계약서 등이 없어서 취득가액을 모르는 경우라도 환산취득가액을 곧바로 적용하면 곤란하다. 왜냐하 면 2006.12.31.이전 양도소득세를 기준시가로 과세할 때에도 다음의 경우에 대해서는 실지거래가로 양도소득세를 과세하도록 하였기 때문 이다.
(1) 양도가액 6억원 이상 고가주택
(2) 미등기 양도자산
(3) 취득후 1년 이내 양도
(4) 허위계약서 작성 등 부정한 방법의 거래
(5) 양도 · 취득 당시 실가 증빙을 갖추어 확정신고 기한까지 신고한 경우
(6) 1세대3주택 이상인 자가 양도하는 주택(1세대3주택 실가과세는 2002.10.1.부터)
(7) 투기지역 지정 부동산(2003.1.1.부터)
(8) 비사업용토지 등(2006.1.1.부터)
따라서 위의 경우에는 실가로 양도세가 신고되었을 것이므로 국세청에 당시 취득가액을 알고 있는 경우가 있기 때문에 주의하여야 한다.
그리고 아파트를 분양받아 취득한 경우에도 분양계약서가 없더라도 취득세 과세표준을 확인해보아야 한다. 왜냐하면 부동산거래신고에 의한 검증을 통해 사실상 취득가액으로 취득세 과세표준을 삼기 이전부터 법인과 거래하여 취득하는 부동산은 사실상 취득가액을 취득세 과세표 준으로 하였는데 아파트 분양과 같은 경우는 대부분 법인사업자가 분양한 것으로서 취득세 과세표준이 실지거래가액으로 기록된 경우가 많기 때문이다.
