자녀에게 '증여vs 싸게팔기', 유리한 것은?
조정지역에 2주택을 소유하고 있는 甲은 어느 주택을 먼저 팔더라도 중과세되 는 상황이다. 그래도 시세차익이 좀 작고 현재 주택공시가격도 낮은 A아파트를 자녀에게 증여할 계획이다. A아파트는 국민주택규모로 2006년 5월에 6억원을 주고 매매했다.
甲은 A를 취득하고 5년 가량 살다가 B주택을 취득하면서 A는 임대를 주고 B에 서 계속 거주 중이다. A의 임대료는 보증금 1.5억원에 월세 150만원이다. 그리 고 A에는 담보대출잔액도 2억원이 남아있다. 자녀는 30세가 넘었고 세를 얻어 서 따로 살고 있으며 무주택이다.
부담부증여시 내야 할 세금은?
A의 취득 당시 공동주택가격은 3억원이나 지금은 5.5억원이다. 마침 유사매매 사례가액이 있어 이를 평가액으로 삼기로 한다. 유사매매사례가액이 10억원일 경우 승계된 채무를 공제하고 증여세를 계산하면 1억2천만원이고, 채무액에 대 한 양도소득세를 계산하면 5,167만원이다. 그리고 다주택자인 증여자가 조정대 상지역 주택으로 3억원 이상 주택을 증여하여 취득하는 경우의 취득세가 3,065 만원으로 모두 2억 227 만원의 세금을 부담해야 한다.
저가양도시 내야 할 세금은?
특수관계인간에 시가보다 저가로 양도하는 경우 양도자의 양도소득세는 시가에 의해 과세한다. 따라서 시가보다 저가로 양도한다고 하여 양도소득세가 줄어드 는 것은 아니다. 유사매매사례가액이 10억원으로 존재하여 10억원이 시가에 해 당하는 경우이므로 7억원에 거래하기로 하였다고 가정하자.
양도소득세는 시가의 5% 또는 3억원 중 작은 금액 이상으로 시가보다 낮은 가 격으로 거래할 경우 부당행위계산부인규정을 적용하게 된다. 이 경우는 부당행 위에 해당하므로 시가 10억원을 이용하여 양도소득세를 계산하게 되는데, 그 금액이 1억9,068만원이다.
또한 저가로 양수한 양수자는 시가보다 낮은 가액으로 취득함으로써 이익을 본 만큼 증여세 과세 대상이다. 그러나 증여세를 과세하기 위해서는 시가와 대가와 의 차이가 시가의 30% 또는 3억원보다 많아야 하는데, 10억원을 7억원에 거래 하였으므로 과세될 증여세가 없다. 매매로 인한 취득세는 1주택자인 자녀가 공동주택가격 이상으로 거래하였으므 로 7억원을 기준으로 부과되며 1,286만원이다. 이를 모두 합하면 2억354만원이다.
부담부증여와 저가양도의 비교
사례에서는 부담부증여와 저가양도로 인한 과세 차이는 각각 2억 227만원 2억 354만원으로 130여만 원에 불과하다. 그러나 향후 수증자(매수자)가 A를 매도 할 경우 취득가액은 10억원과 7억원으로 달라지므로 양도할 때 양도세가 차이 가 날 것이다. 또한 저가양도라고 하더라도 매매이기 때문에 실제 대금을 지급 하여야 하므로 자금을 더 준비해야 하는 부담이 있다.
자료출처
비즈앤택스
www.bizntax
