조정지역에 2주택을 소유하고 있는 甲은 어느 주택을 먼저 팔더라도 중과세되는 상황이다. 그래도 시세차익이 좀 작고 현재 주택공시가격도 낮은 A아파트를 자녀에게 증여할 계획이다. A아파트는 국민주택규모로 2006년 5월에 6억원을 주고 매매했다.
甲은 A를 취득하고 5년 가량 살다가 B주택을 취득하면서 A는 임대를 주고 B에 서 계속 거주 중이다. A의 임대료는 보증금 1.5억원에 월세 150만원이다. 그리고 A에는 담보대출잔액도 2억원이 남아있다. 자녀는 30세가 넘었고 세를 얻어 서 따로 살고 있으며 무주택이다.
부담부증여시 내야 할 세금은?
A의 취득 당시 공동주택가격은 3억원이나 지금은 5.5억원이다. 마침 유사매매 사례가액이 있어 이를 평가액으로 삼기로 한다. 유사매매사례가액이 10억원일 경우 승계된 채무를 공제하고 증여세를 계산하면 1억2천만원이고, 채무액에 대 한 양도소득세를 계산하면 5,167만원이다. 그리고 다주택자인 증여자가 조정대상지역 주택으로 3억원 이상 주택을 증여하여 취득하는 경우의 취득세가 3,065 만원으로 모두 2억 227 만원의 세금을 부담해야 한다.
저가양도시 내야 할 세금은?
특수관계인간에 시가보다 저가로 양도하는 경우 양도자의 양도소득세는 시가에 의해 과세한다. 따라서 시가보다 저가로 양도한다고 하여 양도소득세가 줄어드 는 것은 아니다. 유사매매사례가액이 10억원으로 존재하여 10억원이 시가에 해 당하는 경우이므로 7억원에 거래하기로 하였다고 가정하자.
양도소득세는 시가의 5% 또는 3억원 중 작은 금액 이상으로 시가보다 낮은 가 격으로 거래할 경우 부당행위계산부인규정을 적용하게 된다. 이 경우는 부당행 위에 해당하므로 시가 10억원을 이용하여 양도소득세를 계산하게 되는데, 그 금액이 1억9,068만원이다.
또한 저가로 양수한 양수자는 시가보다 낮은 가액으로 취득함으로써 이익을 본 만큼 증여세 과세 대상이다. 그러나 증여세를 과세하기 위해서는 시가와 대가와 의 차이가 시가의 30% 또는 3억원보다 많아야 하는데, 10억원을 7억원에 거래 하였으므로 과세될 증여세가 없다. 매매로 인한 취득세는 1주택자인 자녀가 공동주택가격 이상으로 거래하였으므 로 7억원을 기준으로 부과되며 1,286만원이다. 이를 모두 합하면 2억354만원이이
다.
부담부증여와 저가양도의 비교
사례에서는 부담부증여와 저가양도로 인한 과세 차이는 각각 2억 227만원 2억 354만원으로 130여만 원에 불과하다. 그러나 향후 수증자(매수자)가 A를 매도 할 경우 취득가액은 10억원과 7억원으로 달라지므로 양도할 때 양도세가 차이 가 날 것이다. 또한 저가양도라고 하더라도 매매이기 때문에 실제 대금을 지급 하여야 하므로 자금을 더 준비해야 하는 부담이 있다.
부담부증여는 이월과세를 피하려면 수증자가 5년 이내 양도를 하기 어렵다. 왜냐하면 5년 내 양도시 취득가액을 증여자의 취득가액으로 하기 때문에 양도세 부담이 커지기 때문이다. 반면 저가양도에는 이월과세가 작용되지 않아서 양도 시기를 선택하는데 부담이 없다. 또 부담부증여는 상속세 과세시 사전증여재산으로 포함될 여지가 있다.
굳이 큰 차이가 없다면 부담부증여가 자금 마련 부담도 없으므로 유리할 듯하 지만, 매도자가 1세대1주택 비과세나 감면 또는 중과세 배제 등으로 양도세 부 담이 적다면 부담부증여보다 저가양도가 더 유리할 수 있다. 이처럼 각자의 상 황에 맞춰 최적의 선택이 달라지기 때문에 반드시 미리 세무전문가와 구체적으로 검토해 볼 필요가 있다.
자료출처
비즈앤택스
