‘지분형 모기지’란 무엇인가 - 집값의 10% 현금 있으면 내집 마련

‘지분형 모기지’란 무엇인가 - 집값의 10% 현금 있으면 내집 마련

금융위, 내달 구체적 로드맵 발표 / 주금공이 지분 투자, 대출 부담 줄여

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최근 부동산 시장에서 큰 화두가 되고 있는 ‘지분형 모기지’는 기존의 일반주택담보대출과는 전혀 다른 방식으로 내 집 마련의 문턱을 낮추는 제도로 주목받고 있다. 특히 집값이 고공행진을 이어가고, ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출)이라는 신조어가 등장할 만큼 무리한 대출이 사회적 문제로 부상한 상황에서, 금융당국이 내놓은 해법 중 하나다.

 

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지분형 모기지의 구조와 원리

지분형 모기지는 개인이 집을 살 때 정책금융기관인 한국주택금융공사(HF, 이하 주금공)가 주택의 일부 지분을 투자자 자격으로 함께 소유하는 방식이다. 쉽게 말해, 집을 주식처럼 쪼개서 개인과 공공기관이 공동으로 소유하고, 개인은 나머지 지분만큼만 자금을 마련하면 된다.

 

예를 들어, 10억 원짜리 주택을 구입한다고 가정해보자. 기존의 일반주택담보대출방식에서는 주택담보인정비율(LTV)이 70%라면, 은행에서 7억 원을 대출받고, 나머지 3억 원은 반드시 현금으로 마련해야 한다. 이 3억 원이 바로 내 집 마련의 가장 높은 장벽이 된다.

 

지분형 모기지의 경우, 주금공이 5억 원(집값의 50%)을 투자하고, 개인이 나머지 5억 원만 부담하면 된다. 이때 개인이 5억 원을 모두 현금으로 준비할 필요는 없다. 개인이 부담하는 5억 원 중에서도 LTV 70%를 적용해 은행에서 3.5억 원을 대출받을 수 있다. 결국, 실제로 개인이 준비해야 하는 현금은 1.5억 원에 불과하다. 기존 방식의 3억 원과 비교하면 절반 수준으로, 내 집 마련의 진입장벽이 크게 낮아진다.

 

일반주택담보대출과 지분형 모기지의 비교

일반주택담보대출은 집값의 70%까지 대출이 가능하다. 10억 원짜리 집을 살 때 7억 원을 대출받고, 3억 원은 반드시 본인이 현금으로 마련해야 한다. 이 방식의 장점은 집값 상승 시 시세 차익이 온전히 내 것이 된다는 점이다. 하지만 집값이 하락하면 손실도 모두 본인이 감당해야 하고, 대출이 많을수록 이자 부담도 커진다.

 

반면, 지분형 모기지는 주금공이 집값의 일부를 투자해 공동 소유자가 되는 구조다. 위 예시처럼 주금공이 5억 원을 투자하면, 개인은 5억 원만 부담하면 되고, 이 중 3.5억 원은 대출, 1.5억 원만 현금으로 준비하면 된다. 대신 주금공이 보유한 지분에 대해서는 임대료(사용료)를 내야 하고, 나중에 집을 팔 때 시세 차익도 지분율에 따라 나눠 갖는다. 집값이 오르면 이익도 나눠야 하지만, 집값이 떨어질 때는 주금공이 손실을 먼저 부담하는 구조라 개인의 위험 부담이 줄어든다.

 

 

실제 자금 흐름 예시

일반주택담보대출

- 집값: 10억 원

- 은행 대출(70%): 7억 원

- 본인 현금: 3억 원

- 집값 상승 시 시세차익: 100% 본인 귀속

- 집값 하락 시 손실: 100% 본인 부담

- 월 부담: 대출 이자

 

지분형 모기지

- 집값: 10억 원

- 주금공 투자: 5억 원

- 개인 부담: 5억 원 (이 중 3.5억 원 대출, 1.5억 원 현금)

- 집값 상승 시 시세차익: 개인과 주금공이 지분대로 분배

- 집값 하락 시 손실: 주금공이 후순위로 손실 부담

- 월 부담: 대출 이자 + 주금공 지분 사용료

 

제도 도입의 배경과 기대효과

지분형 모기지는 무엇보다도 내 집 마련의 진입장벽을 낮추는 데 큰 의미가 있다. 특히 청년, 신혼부부, 사회초년생 등 자금력이 부족한 계층에게는 1~2억 원대의 자금만으로도 10억 원대 주택의 실거주가 가능해진다. 이는 전세 계약과 비슷한 수준의 초기 자금으로 내 집을 마련할 수 있다는 점에서 주거 사다리 복원에 긍정적이다.

 

또한, 대출 의존도를 낮춰 가계부채 증가세를 억제하는 효과도 기대할 수 있다. 집값 하락 위험도 공공기관이 일부 분담함으로써, 개인의 과도한 리스크 부담을 완화한다.

 

 

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제도의 한계와 쟁점

하지만 지분형 모기지가 만능은 아니다. 우선, 주금공이 보유한 지분에 대해 임대료를 내야 하므로, 월 부담이 단순히 대출 이자만 내는 것보다 높아질 수 있다. 또한 집값이 올라도 시세 차익을 온전히 누릴 수 없고, 주금공이 손실을 떠안는 구조라 공공기관의 재정 부담이 늘어날 수 있다.

 

시장 반응도 변수다. 2013년 도입된 공유형 모기지처럼 집값 상승기에는 시세차익을 나누는 구조가 오히려 외면받을 수 있다. 집값이 오를 것이라는 믿음이 강한 한국 시장에서는 ‘차익을 나누는 것보다 대출을 더 받아서라도 내 집 100% 소유’를 선호하는 경향이 여전히 강하다.

 

미래 전망과 과제

지분형 모기지가 성공적으로 정착하려면, 임대료와 이자 부담이 기존 대출보다 확실히 낮아야 하고, 지분 재매입이나 매각 조건도 유연하게 설계되어야 한다. 또한, 집값 평가 방식의 투명성, 공공기관의 리스크 관리, 장기적인 시장 영향 분석 등도 필수적이다.

 

이 제도는 단순히 ‘내 집 마련’의 방식만 바꾸는 것이 아니라, 부동산 금융의 패러다임을 바꾸려는 시도다. 자산 형성과 위험 분산이라는 새로운 길을 제시하는 만큼, 시장과 정책 당국, 그리고 실수요자의 신중한 접근과 논의가 필요하다.

 

지분형 모기지가 과연 ‘영끌’의 대안이 될 수 있을지, 아니면 또 다른 부작용을 낳을지, 앞으로의 시행과 시장 반응을 지켜볼 필요가 있다.

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