침몰하는 상권...감정가의 1/10에 팔리는 충격적 경매 현장
붕괴된 상업용 부동산 시장...6억 상가가 6천만원에 '헐값 처분'
2025년 상업용 부동산 경매시장의 현황과 전망
1. 시장 동향과 구조적 변화
2025년 상업용 부동산 경매시장은 지금 매우 어려운 상황에 처해 있다. 2024년 1분기에 전국 법원 경매는 1만 4,940건으로, 2021년 1분기(5,177건)와 비교하면 거의 3배나 늘었다. 특히 근린상가와 공장 매물이 크게 증가했는데, 근린상가는 2024년 1분기에 598건으로 작년 같은 기간보다 1.5배 많아졌고, 공장은 935건으로 작년보다 31% 증가했다. 이러한 수치는 코로나19 기간보다도 더 나빠진 것으로, 경기 침체와 오랫동안 지속된 높은 금리가 함께 영향을 미친 결과이다.
낙찰률도 많이 떨어져서 2024년 1분기 전국 상업용 부동산의 평균 낙찰률은 19.8%에 불과했다. 공장은 30.1%로 약간 회복됐지만, 이는 2021년의 41.9%에 비하면 여전히 낮은 수준이다. 일부 지역에서는 감정가의 10% 정도로 팔리는 충격적인 사례도 있었다. 예를 들어 시흥 배곧동의 한 근린상가는 6억 3,700만 원 감정가의 9.8%인 6,250만 원에 낙찰되어 시장이 얼마나 심각하게 위축되었는지 보여주었다.
2. 침체의 다각적 원인
첫째, 오랫동안 지속된 높은 금리가 주요 원인이다. 2023년 이후 기준금리가 4.5%대를 유지하면서 임대인들의 이자 부담이 커졌다. 상업용 부동산은 임대수익으로 대출 이자를 갚아야 하는 구조인데, 빈 공간이 늘어나고 임대료가 내려가면서 수익성이 나빠져 경매 시장으로 넘어가는 속도가 빨라졌다.
둘째, 내수 경기가 침체되고 소비 패턴이 변화했다. 자영업자들의 창업 의욕이 줄어들고 온라인 쇼핑 비중이 40%를 넘어서면서 오프라인 상권의 경쟁력이 크게 떨어졌다. 2024년 소매업체 매출은 전년보다 12% 감소했고, 상업지구의 평균 공실률은 25%를 기록하며 임대 시장의 악순환이 계속되고 있다.
셋째, 정책적 위험과 세계 경제의 불확실성이 있다. 미국과 중국 간의 무역 갈등과 원자재 가격 상승으로 물류비용이 18% 증가했고, 이는 공장 운영비 상승으로 직접 이어졌다. 또한 2025년 상반기까지 이어질 것으로 예상되는 정치적 불안정성도 투자 심리를 위축시키는 요인이 되고 있다.
3. 2025년 전망: 양극화 심화와 점진적 회복 신호
2025년 상업용 부동산 경매시장은 "양극화 심화"가 가장 중요한 특징이다. 서울 강남, 여의도 같은 핵심 상업지구의 오피스와 고급 소매 공간은 임대료가 오르고 공실률이 낮아(5% 미만) 가격이 잘 유지될 전망이다. 반면 수도권 외곽과, 주요 도시가 아닌 지방은 경매 물량이 20% 이상 늘어날 것으로 예상되며, 감정가 대비 낙찰가율도 30% 미만으로 떨어질 것으로 보인다.
일부 분야에서는 조금씩 회복되는 신호도 보인다. 2024년 22조 원이었던 서울 상업용 부동산 거래액은 2025년에는 25조 원으로 늘어날 전망이며, 물류 시설의 경우 2024년 23%까지 올랐던 공실률이 2025년 하반기부터 줄어들 것으로 기대된다. 이는 전자상거래 성장으로 인한 창고 수요 증가와 2024년에 과잉 공급된 물량이 소화되는 효과가 함께 작용한 결과이다.
4. 리스크 관리와 전략적 제언
투자자들은 "리스크 프리미엄"을 충분히 고려해야 한다. 금리가 내려갈 것이라는 기대감이 커졌지만, 실제 기준금리가 3.5%대로 내려가더라도 상업용 부동산 대출 금리는 5% 초반을 유지할 가능성이 높다. 또한 지방의 경우 인구가 줄어들면서 수요 기반이 약해지는 것이 장기적인 위험 요소로 작용한다.
실사(DD: Due Diligence)를 철저히 하는 것이 필수적이다. 임대 계약이 얼마나 남았는지, 세입자의 신용도는 어떤지, 건물의 에너지 효율성(예: 2030 탄소중립 규제 대비)은 어떤지 등을 자세히 검토해야 한다. 특히 2010년대 초반에 지어진 상가는 설비가 낡아서 유지보수 비용이 예상보다 30% 이상 더 들 수 있다는 점을 감안해야 한다.
상업용 부동산 경매시장은 2025년에도 침체와 회복이 공존하는 상황이다. 서울·수도권의 핵심 자산은 안정적인 수익을 낼 수 있지만, 지방과 전략적이지 않은 지역은 앞으로도 가격이 더 떨어질 압력을 받을 것이다. 투자자들은 시장의 구조적인 변화(온라인 유통 확대, ESG 규제 강화)를 미리 고려해 투자 포트폴리오를 재구성할 필요가 있으며, 단기적인 가격 변동보다는 장기적인 수익성에 초점을 맞춰 접근해야 한다. 강원도와 같은 지방의 경우 전원주택이나 임야에 대한 수요와 연결시켜 상업용 부동산의 새로운 수요를 발굴하는 전략도 고려해볼 만하다.
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