남들 경매할 때 나는 공매한다: 당신이 몰랐던 공매의 매력
김동희 저
고려원북스
25,000원
공매는 경매보다 입찰경쟁률이 적어서 낮은 가격으로 물건 취득이 가능하고 이로 인해 보다 높은 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 뿐만아니라 공매는 경매와 같이 현장 입찰절차가 아닌 인터넷공매입찰로 진행되어 시간이 부족한 현대인에게 직장업무에 방해가 되지 않는 시간 즉 월요일 10:00에서 수요일 17:00까지 24시간 입찰참여가 가능하여 바쁜 현대인에게 경매보다 공매절차에서 입찰참여의 기회를 더 맣이 얻을 수 있고 수입측면에서도 부수적인 소득을 직장생활에 지장 없이 추가적으로 가져올 수 있는 좋은 계기가 된다.
이 책은 이러한 특성을 가진 공매 현장에서 수익을 얻을 수 있도록 돕고 있다. 공매입찰에 있어서 가장 먼저 판단해야 될 부분은 어느 공매대상 물건을 선택할 것인가로 저자는 이를 자신의 경험에 비추어 자세히 설명해준다. 총 15Chapter를 통해 정리되어 있는 이 책은 공매에 관심있는 독자들에게 좋은 가이드라인이 되어줄 것이다.
김동희
아무리 베테랑 전문가라도 그 앞에선 누구도 부동산에 관한 논쟁을 하고 싶어하지 않는다. 복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 20년을 한결같이 새벽 5시에 기상해 공부한 부지런함 덕에 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿 속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다.
부동산중개사시험 1회 합격자로 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산 투자법인을 설립해 운영해왔고, 경매 공매를 비롯한 재건축재개발 부동산 세금에 이르까지 부동산에 관련해 안해본 것 없고 모른는 것 없는 초전문가이다. 특히 경매와 공매 배당은 자타가 공인하는 한국 최고의 전문가이다.
현재는 공매 경매교육아카데미를 운영하며 공매전문가 교육과정 및 실전경매투자실무를 강의하고 있다. 그리고 자산관리 공사를 비록해 굿옥션과 태인 등에서도 공매에 대한 동영상 강의와 오프라인 강의를 하고 있다.
머리말
Chapter 1 내 집 마련, 공매를 주목하라!
01 공매 입찰에 대해 이해하라
공매의 권리분석에 대한 파악/ 공매 정보내역과 공부, 그리고 현장답사를 통ㅇ한 분석
02 물건분석표와 배분표에 눈을 떠라
공매 입찰대상 물건분석표 작성을 위한 기본적인 물건분석
03 입찰에 참여하라
낙찰가의 수익분석방법/ 입찰가격 결정
04 입찰결과를 확인하라
입찰결과 입찰상세정보 화면 보기/ 입찰상세정보의 활용
05 낙찰받은 후의 절차에 대해 살펴라
대금납부와 소유권이전 절차/ 건물인도 절차
Chapter 2 부동산을 노려라!
01 부동산 투자 적기와 투자 노하우
주택을 매수하는 경우/ 상가건물을 매수하는 경우/ 농지
02 공부 발급으로 물건분석을 파악하라
등기부등본 완전정복-토지등기부등본/ 건물등기부등본
03 등기부에 공시되지 않은 조세ㆍ공과금 채권 및 기타 권리분석
입찰참여 전 이들 권리에 대한 유의사항/ 임대차계약서 작성 단계시의 유의사항
Chapter 3 공매와 경매, 어떻게 다른가!
01 공매란 무엇인가
국가기관/ 공기업/ 공과금기관/ 각 금융권/ 예금보헝공사/ 정리금융공사/ 나라신용정보/ 농협자산관리공사/ 산림청의 공매/ 각 신탁법인의 직접 공매 실시/ 각 금융기관 보유 부실재산 정리를 위한 직접 공매 실시/ 일반 개인기업 등의 비업무용 자산을 직접 공매 실시
02 공매와 경매의 종류의 대해 알아보자
공매의 종류/ 경매의 종류
03 공매 입찰에 대해 이해하라
공매와 경매 진행절차에서의 차이점/ 경매와 공매에서 낙찰 이후 절차의 비교분석
Chapter 4 자산관리공사의 온비드 시스템과 공매 입찰절차
01 KAMCO의 공매 대행 업무
02 온비드
03 KAMCO의 공매 입찰절차
압류재산: 낙찰후 절차/ 압류재산 소유권이전 준비서류 및 절차/ 국유재산 매각 및 임대 낙찰후 절차/ 수탁 재산, 유입ㆍ유동화 재산 낙찰 후 절차
Chapter 5 자산관리공사의 압류재산공매
01 국세징수법상 진행되는 압류공매의 진행절차
02 체납처분에 의한 압류 후 매각절차의 개요
03 공매 대행업부
04 공매 대행통지서
공매 대행통지서에 대한 설명/ 공매 대행통지서
05 공매 가능 여부에 대한 권리분석
공매 가능 여부에 대한 기본적인 권리분석 후 실익이 있는 경우/ 공매 가능 여부에 대한 기본적인 권리분석 후 실익이 없는 경우
06 공매 물건에 대한 감정평가 및 매각예정가격 결정
공매에서의 감정평가 및 매각예정가격/ 매각예정가격의 변경/ 공매 입찰보증금
07 공매공고와 공매공고 등기제도
공매공고/ 공매공고 등기제도 도입
08 공매 통지서의 송달
공매의 통지/ 공매 통지서 양식/ 체납자 등에 대한 공매 통지/ 공매 통지서의 송달 방법/ 공매의 중지 및 압류 해제의 요건/ 공매 취소 공고
09 공매 입찰시 입찰자격의 제한
공매 참가자 자격제한
10 공매물건에 대한 기본정보 제공
현황조사 규정 신설/ 공매물건명세서 작성 의무화/ 입찰정보의 공개
11 온비드에서 공매물건 검색방법
통합검색을 통한 입찰대상물건 검색방법/ 전체물건검색을 통한 입찰대상물건 검색방법/ 이용기관 물건검색을 통한 입찰대상물건 검색방법/ 캠코공매물건검색을 통한 입찰대상물건 검색방법
12 입찰서 제출방법과 입찰내욕 및 입찰결과 확인방법
입찰대상물건정보/ 공매입찰대상물건에 대한 물건분석표 작성과 권리분석 및 배분표 작성/ 입찰참가절차/ 입찰서 작성내역확인 및 입찰참가 준수규칙 확인/ 입찰 참가자 준수규칙 동의와 전자서명 방법/ 입찰서 제출완료사항 및 입찰내역과 입찰보증금 확인/ 입찰물건에 대한 입찰진행내역/ 입찰보증금 납부 및 납부결과 확인/ 입찰결과 확인
13 입찰방법과 입찰보증금, 개찰 및 보증금 반환 그리고 유찰된 물건에 대한 매각
공매 입찰방법/ 공매 입찰보증금/ 개찰 및 보증금 반환 그릭 ㅗ유찰된 물건의 새매각
14 매가규ㅓ부결정과 매각결정취소 그리고 재공매
매각결정/ 매각불허가결정/ 매각결정취소취소/ 매걱결정의 취소통지 및 입찰공매보증금의 반환여부/ 재공매
15 매각대금의 납부 및 소유권이전등기 절차
매각대금납부기한/ 공맹서의 소유권이전 절차
16 건물인도절차
건물인도청구소송/ 점유이전금지가처분/ 강제집행
17 배분절차
공매절차에서의 배분/ 배분할 금전의 범위/ 공매 배분기일 지정 및통보/ 공매절차에서 배분요구 할 수 있는 시기와 종기/ 공매절차에서 권리신고 및 배분요구와 경매와의 차이점/ 국세징수법상 공매절차에서 배분 받을 수 있는 채권자와 이들 채권자 등에 대한 채권신고 통지/ 배분요구철회 및 대위변제/ 배분계산서 작성 및 비치ㆍ열랍과 배분금 지급방법
Chapter 6 자산관리공사의 수탁재산공매ㆍ국유재산공매ㆍ유입자산공매
01 수탁재산공매
금융기관 및 공공기관 등의 비업무용 재산에 대한 수탁재산공매/ 수탁재산 매각업부
02 국유재산관리 매각절차 및 국유재산 대부절차, 유가증권 매각절차
국유재산관리 매각절차/ 국유재산관리-대부절차/ 국유재산관리--유가증권 공매절차
03 유입자산공매
유입자산이란/ 자산의 처분방법- 입찰, 유찰, 계약, 분양/ 자산의 명도책임/ 입찰/ 유찰계약/ 매매 대금의 납부기한/ 소유권이전/ 매수자 명의 변경/ 대금완납 전 점유 사용/ 매매계약의 해약
Chapter 7 이용기관 등의 재산공매
01 이용기관
02 이용기관재산에 대한 매각 또는 대부방법
이용기관재산의 입찰 또는 유찰계약/ 온비드를 이용한 매각 후의 절차
03 이용기관재산의 매각절차
이용기관등의 매각공매 절차/ 공고방법과 감정평가에 따른 최초 매각예정가격 결정/ 입찰기간, 개찰일시 및 개찰장소/ 입찰보증금 및 최고액입찰자 결정방법/ 계약체결방법과 대금납부 후 소유권 이전 방법
04 이용기관재산의 대부절차
이용기관 등의 대부공매절차/ 공고방법과 대부료 산정방법
05 이용기관재산의 공매 물건검색을 통한 입찰 대상물건 검색방법
공고검색을 통한 이용기관물건 검색방법/ 물건검색을 통한 이용기관물건 검색방법/ 입차대상물건 목록
06 매각 입찰대상물건에 대한 입찰 참여방법
매각입찰대상물건/ 공고정보 검색/ 공매 물건내역/ 공매 물건에 대한분석/ 입찰 참여방법과 그 이후의 절차/ 낙찰 이후의 절차
07 대부입찰대상물건에 대한 입찰 참여방법
대부입찰대상물건/ 공매 물건에 대한 분석/ 입찰정보와 입찰 참여방법/ 낙찰 이후의 절차/ 대부입찰대상물건에 대한 보충설명
08 자동차 및 운송장비 공매물건 검색방법
09 이용기관 온비드 이용 근거법령 및 수수류 부과안내
온비드 이용 근거법령/ 이용 수수료 부과 안내
Chapter 8 신탁회사 등에 관한 공매
01 담보신탁과 처분신탁
담보신탁/ 처분신탁
02 담보신탁에 관한 절차 및 신탁재산의 반환 또는 공매 시행
담보신탁 신청절차/ 담보신탁의 구비서류/ 담보신탁 절차도/ 신탁재산의 반환 및 공매 실행
03 신탁공매 진행절차
신탁물건 공매/ 입찰공고 내용
04 공매 매각대금에서 배당 우선순위 결정과 임대차계약서 작성방법 및 유의사항
공매 매각대금에서 배분 우선순위 결정/ 담보신탁등기 된 부동산에서 임대차계약서 작성방법과 유의사항/ 신탁계약에 따른 신탁원부
05 한국토지신탁과 KB부동산신탁의 공매절차에서 공매 물건선정 후 권리분석 및 예상 배분표를 작성하여 입찰에 참여하는 방법
Chapter 9 공매 물건 권리분석
01 구너리분석이란 무엇인가!
02 말소기준권리에 따른 소제주의와 인수주의
소제주의와 인수주의/ 공매 물건에서 말소기준이 되는 사례
03 채권 및 물권의 종류와 이들 상호간의 우선순위 결정방법
채권/ 물권
04 공매 절차상의 하자 발생시 낙찰자의 대응방안
낙찰자가 매각결정 이전 또는 매각결정 이후에 대위변제로 1순위 저당권이 말소된 경우/ 선순위가 등기권자 ③기간 동안에 본등기를 한 경우/ 공매절차 밖에서 ④ 기간 동안에 가처분이 말소회 복소송으로 등기가 말소된 경우/ 공매의 취소 가능성
Chapter 10 주택 및 상가건물 임대차보호법과 권리분석
01 주택임대차보호범에 대한 설명과 권리 분석
주택임대차보호법/ 임대차계약기간과 계약의 갱신/ 묵시적 갱신의 경우 계약해지/ 차임 등의 증감 청구권/ 월차임 전환시 산정률/ 임차권 등기명령제도 및 등기한 임차권/ 최우선변제에 관한 사항과 적용대상범위/ 확정일자에 의한 우선변제권/ 주택 또는 상가건물임대차보호법상의 소액보증금 가운데 최우선변제요건과 활정일자에 의한 우선변제요건/ 임대차의 양도와 전대차/ 임차권의 승계
02 상가임대차보호법에 대한 설명과 권리분석
상가건물임대차보호법/ 상임법의 적용대상/ 상가건물에 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력 발생시기/ 상가임차인의 소액보증금 가운데 일정액 우선변제/ 상가건물에서 최우선변제금액의 한계/ 상가임차인의 우선변제권/ 상가건물임대차보호법상 해당 지역별 영세임차인 보호대상금액 및 소액임차인의 취오순변제금/ 임차권등기명령제도와 민법 제 621조에 기한 임차권등기/ 상임법의 적용을 받는 임차인의 최단 계약기간/ 상가임차인의 계약 갱신 요구권과 임대인의 계약갱신 거절/ 상가임차인의 차임 등의 증감청구권/ 보증금을 월차임으로 전환하는 경우에 대한 제한/ 전대차의 준용
Chapter 11 부동산 등기부상의 권리관계분석
01 등기부등본상의 권리관계
일반 등기부등본에 기재되는 권리/ 집합건물등기부등본/ 등기부등본상의 물권과 채권 등이 등기되어 있는 경우, 우선순위 결정방법/ 등기부등본에 ?재된 내용 등의 신뢰문제
02 저당권에 대한 설명과 권리분석
근저당권/ 공동저당/ 재단저당제도/ 저당권이 미치는 목적물의 범위/ 근저당권의 채권소멸시효와 소멸시효중단 그리고 소멸시효의 완성
03 전세권이란 어떠한 권리에 속하는가!
전세권의 성립요건/ 전세권의 효력/ 전세권의 존속기간/ 전세권 소멸 사유 및 소멸시의 효과/ 전세권에 의한 경매신청/ 공매절차에서 말소기준권리보다 선순위인 경우와 후순위인 경우에 소멸여부
04 채권의 종류와 가압류, 압류에 관한 권리분석
일반채권의 종류/ 우선특권 있는 채권/ 가압류, 압류에 대한 설명/ 전 소유자의 가압류 및 압류와 다른 채권자와의 권리관계/ 가압류가 공매의 배분절차에 참여 여부와 가압류 이후 근저당권에 대한 판례
05 가처분에 대한 이해와 권리분석 그리고 예고등기
계정물에 관한 가처분/ 임시의 지위를 정하는 가처분/ 가처분의 대상/ 가처분의 종류/ 부동산처분금 지가처분과 권리분석/ 예고등기에서 권리분석과 가처분과의 관계/ 부동산점유이전금지가처분/ 가압류와 가처분 등의 보전처분 취소신청 도과기간
06 보전가등기와 담보가등기에 대한 권리분석
청구권보전을 위한 가등기/ 채권의 담보를 목적으로 한 가등기/ 보전가등기와 담보가등기를 확인하는 방법과 이들 권리에 대한 배당실시 여부/ 최선순위소유권이전등기청구권 보전을 ?나 기등기를 말소할 수 있는 방법
Chapter 12 공매 물건의 특수한 권리분석
01 조세채권(국세와 지방세)
국세 및 지방세의 체계/ 조세채권의 우선특권/ 조세채권 사이의 우선관계/ 조세채권과 저당권 등의 담보물권 간의 우선순위와 조세채권 상호간의 우선순위/ 조세채권과 기타 채권과의 우선순위 결정방법/ 국세ㆍ지방세채권이 공매ㆍ경매ㆍ기타 청산과정에서 배분요구 및 체납처분
02 공과금채권
공과금의 징수방법과 우선순위/ 압류선착주의가 공과금 상호간에도 적용되는가/ 공과금은 조세채권과 일반임금채권보다 후순위/ 공과금과 담보물권 간의 우선순위/ 공과금채권인 국민건강보험료ㆍ국민연금보험료와 담보물권과의 우선순위/ 공과금채권인 고용ㆍ산재보험료와 담보권자와의 우선순위
03 근로자의 임금채권
근로자의 임금채권 가운데 최우선변제금/ 일반임금채권자의 배분에서 우선순위/ 근로자임금채권 배분요구하는 방법/ 임금에 대한 우선변제권 인정 여부
04 조세채권, 근로자임금채권, 공과금채권, 저당권 등의 담보물권 등이 혼재시 권리분석 및 배분표 작성
05 법정지상권과 관습법상 법정지상권에 대한 권리분석과 그 건물의 임차인이 토지 매각대금에서 배분받을 수 있는 범위
약정지상권/ 법정지상권 성립 여부에 대한 권리분석과 그 건물의 임차인이 토지매각대금에서 배분 받을 수 있는 범위/ 관습법상 법정지상권
Chapter 13 공매 집행비용과 배분절차에서의 우선순위 결정
01 공매와 경매 집행비용
공매와 경매 집행비용 계산방법
02 배분절차에서의 우선순위 결정방법
조세채권의 법정기일 전에 설정된 담보권이 있는 경우/ 조세채권의 법정기일 후에 설정된 담보권이 있는 경우/ 매각부동산에 담보권 등이 없는 경우/ 배당수뉘 결정방법에 대한 종합정리
Chapter 14
01 공매물건에 대한 배분절차에서 우선순위와 유의사항
말소기준권리를 먼저 찾아라!/ 공매물건에 임차인이 잇는 경우 대항력 여부와 배분요구 여부를 먼저 판단하라!/ 임차인이 있으면 소액임차보증금의 해당 여부를 먼저 판단하라!/ 조세채권 등이 있을 경우의 절차 배분
02 주택임차인 대항력 유무와 최우선변제권 확정일자에 의한 우선변제권, 기타 물권의 우선변제권 및 일반채권과의 배분 기본연습
03 비례안분배분, 비례안분배분 후 흡수배분방법
04 배당순위가 충돌하는 겨웅
평형관계/ 순위의 상호모순관계/ 순환배당 사례
Chapter 15 공매 투자 실무사례를 통한 권리분석 및 배분표 작성
01 공매물건에 입찰하기 전 권리분석 단계에서 공매로 낙찰받은 후 건물인하는 방법까지 전반적인 대응방법
입찰물건정보내역/ 공매 물건분석/ 위 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성/ 공매로 낙찰받아 대금납부 후 건물인도를 위한 낙찰자로서의 행위와 법적 진행절차
02 대항력 있는 임차인의 미밴부금을 낙찰자가 인수하는 양도시 취득가액으로 인정받기 위한 방법
입찰물건정보내역/ 공매물건내역/ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성/ 낙찰자의 인수금액 확인 절차와 양도세 신고시 취득가액에 포함하기 위한 조건
03 압류공매절차 중에서 선순위 저당채권금액이 소액으로 대위변제 가능성잉 IT는 경우 배분 사례
입찰물건정보내역/ 공매물건내역/ 위공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성
04 공매와 경매절차가 중복하여 진행된 경우와 임차인의 주민등록이 직권말소된 경우
공매물건분석/ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성
05 1/2은 압류공매, 1/2은 법원경매절차가 진행된 경우
유사공동저당권/ 어느 일부 지분만 먼저 공매로 매각되는 경우에 선순위 공동저당권자 등의 우선변제금액과 후순위 채권자 등의 선순위 공동저당권자를 대위하여 청구할 수 있는 금액
06 지분공매절차과정에서 공유지분권자들이 공유자우선매수충구권을 행사한 경우
공매물건분석/ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성
07 대금납부 전 채무자 요청으로 매각결정 취하에 동의해준 사례
입찰물건정보내역/ 공매물건분석/ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성
08 압류공매절차에서 농지 구입시 토지거래허가와 농지취득자격증명에 관한 사례
입찰물건정보내역/ 공매물건내역분석/ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성
09 이용기관재산 등의 공매 입찰 사례
입찰물건정보내역/ 공매물건분석/ 공매물건에 대한 분석 및 배분표 작성/ 사유재산매각공고 내용
10 한국토지신탁공매절차에서 공매로 낙찰받고 점유자를 명도한 경우의 배당 사례
공매물건분석/ 위 공매물건에 대한 권리분석 및 배당표 작성/ 공매 낙찰 받은 후 5일 이내 공매부동산 매매계약서 작성방법/ 신탁물건공매 공고
