농림지역 내 일반인 단독주택 건축 허용/농지 내에 화장실·주차장 설치 허용 등
영농 환경 변화 고려해 이용 범위 확대/수직농장·노인복지시설 지을 수 있어
귀농·귀촌 정주여건 마련 걸림돌 없애…생활인구 유입 촉진
농지·산지 규제개선 확정/‘여의도 12배’ 산지 개발 제한 해제
상수원보호구역 박물관 등 공공건물/요건 갖추면 음식점 용도변경 허용도
맞춤형 토지이용규제 개선으로 지역경제와 첨단산업에 새 활력을!
개발제한구역(GB) 및 농림지역에 대한 입지규제 완화
첨단전략산업 특화단지에 용적률 혜택 강화
국토교통부(장관 박상우)는 11월 28일 대덕 연구개발특구에서 개최되는 ‘제7차 규제혁신전략회의’에서 지역경제와 첨단산업 활성화를 위한 맞춤형 토지이용규제 개선 방안을 발표한다.
이번 규제 개선은 지난 2월 21일 울산에서 열린 민생토론회에서 발표한 토지이용규제 개선과제의 후속 조치로, 지역특성에 맞는 규제 완화를 위해 전문가 논의와 지자체 및 경제단체의 의견을 적극 수렴하여 총 27개의 개선과제(부처 협업과제 2개 포함)를 마련하였다.
27개 개선 과제 중 지역경제 활성화와 첨단산업 발전을 위한 4개 핵심과제는 다음과 같다.
첫째, 개발제한구역(GB)에 설치하는 전기차충전소를 주민편익시설로 분류하여 보전부담금을 면제할 수 있도록 개선한다. 이를 통해 GB 내 부족한 충전인프라 확충과 주민 편의 증진이 가능할 것으로 기대된다.
또한, 지난 2월 민생토론회에서 건의된 사항을 바탕으로 비수도권 전략사업에 대하여는 해제가능 총량의 감소 없이 GB를 해제할 수 있도록 규제 개선을 완료(4월)하였으며, 이에 따른 후속 조치로 전략사업 선정 절차에 착수, 중앙도시계획위원회와 국무회의 심의 등 절차를 신속히 이행하여 연내에 전략사업이 선정될 수 있도록 적극 지원할 계획이다.
둘째, 과학기술 혁신클러스터 고도화를 위해 연구개발특구 녹지지역의 건폐율과 용적률 혜택을 상향(법적 상한의 1.5배 → 2배)한다. 이를 통해 연구개발특구 내 공간 부족으로 어려움을 겪고 있는 입주 기업, 연구기관을 위해 기업·연구 공간을 확보하고 입주 환경을 개선하여 특구의 신산업 성장 생태계 활성화가 가능할 것으로 보인다.
셋째, 반도체 등 첨단전략산업의 생태계를 확장하기 위해 국가첨단전략산업 특화단지의 용적률 혜택을 강화한다. 반도체 등 첨단산업의 공간 효율성을 극대화하기 위해 특화단지에 위치한 산업단지의 용적률 혜택을 법적 상한의 1.5배(경제자유구역과 동일한 수준)로 상향 조정한다.
이 경우, 준공업지역에 소재한 첨단기업은 용적률을 최대 600%까지 활용할 수 있게 되는 등 전국 210만㎡ 규모의 54개 특화단지의 첨단산업 집적도를 높이고, 첨단산업 클러스터 형성이 가능하다.
넷째, 농림지역에서 일반인의 단독주택 건축을 허용한다. 그간 농어업 종사자용 단독주택만 허용되어 귀농·귀촌의 걸림돌로 작용하던 규제를 완화하여 귀농·귀촌을 활성화하고 농촌 정주 여건 개선을 유도함으로써주말·여가 수요를 충족하고 농촌 지역의 경제 활성화에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
국토교통부 진현환 1차관은 “이번 토지이용규제 개선이 지역경제와 첨단산업 발전에 기여할 중요한 전환점이 될 것이다”라며, “정부는 국민이 체감할 수 있는 실질적인 변화를 위해 규제 개선을 지속적으로 선도하고, 지역사회와 산업계의 다양한 목소리를 반영해 모두가 함께 성장할 수 있는 경제환경을 조성해 나가겠다”라고 밝혔다.
세부 개선과제 (총 27건)
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1. GB 내 스마트팜 설치 허용 (녹색도시과)
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▹개발제한구역 내 스마트팜 시설 도입을 위한 콘크리트 타설이 제한*되어 있어, 각종 장비·기계 등의 설치가 곤란하여 스마트팜 활성화에 장애
* 가로·세로·높이 각각 40cm 이하 규모만 콘크리트 타설이 가능
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현행
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▸적정 수준의 콘크리트 타설이 수반되는 스마트농업 시설을 GB 내 허가대상 시설로 허용하는 방안 검토(현재 농림부와 세분 시설기준 마련 협의중)
⇒ (농림부) 관련법령 제·개정 / (국토부) 개발제한구역법 시행령 개정(중장기)
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개선
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2. GB 환경평가등급 지표 개선 (녹색도시과)
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▹공익사업을 위해 GB 해제 추진 시 환경평가 1‧2등급지는 해제지역에서 제척하나, 천연·자연림의 수령이 늘어남에 따라 1~2등급지가 지속 확산
* 수령 10년 이하 천연림으로 구성된 3등급지가 10년의 세월이 지나 2등급지로 승격
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현행
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▸수목 성장기간을 고려한 환경평가등급 조정안 마련
⇒ 식물상 평가지표 등급기준 조정을 위한 연구용역(‘26.)
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개선
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3. 국방·방위사업 관련 GB 관리계획의 검토ㆍ승인의 우선 심의 (녹색도시과)
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▹대전 GB 내 사업장에서 국방·방위사업을 진행하고 있으나, 관리계획 검토 및 승인 절차에 과다한 시간 소요(평균 3년 이상)
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현행
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▸GB 관리계획 수립권자(시·도지사) 협의 통해 주요 시설은 신속·우선 심의
⇒ 행정안내(’24.12)
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개선
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4. 비수도권의 국가지역전략사업은 GB 해제 가능총량에서 제외 (녹색도시과)
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▹개발제한구역(GB) 해제는 권역별 해제가능총량 범위 내에서만 가능
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현행
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▸비수도권 국가·지역전략사업은 해제가능 총량과 별도로 GB 해제 허용
⇒ 광역도시계획수립지침 개정 완료(’24.4)
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개선
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5. 비수도권의 국가·지역전략사업은 환경평가 1·2등급지도 GB 해제 허용 (녹색도시과)
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▹환경평가 1‧2등급지는 원칙적으로 GB 해제 불가
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현행
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▸비수도권 국가지역전략사업은 해제면적과 동일한 면적의 신규 GB
지정을 조건으로 환경평가 1‧2등급지도 해제 허용
⇒ 광역도시계획수립지침 등 개정 완료(’24.4)
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개선
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6. GB 내 전기차 충전소 설치 보전부담금 면제 (녹색도시과)
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▹주유소·LPG충전소와 달리 전기차 충전소는 GB 보전부담금 부과
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현행
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▸지자체‧GB 장기거주자가 전기차충전소 설치 시 부담금 면제
⇒ 개발제한구역법 시행령 개정(’25.上)
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개선
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7. GB 내 도심지 군부대 이전사업 등 허용 (녹색도시과)
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▹인천은 도심 군부대 이전(3.1㎢), 아라뱃길 개발(3.4㎢) 등
사업 추진을 위해 개발제한구역 해제 필요하나, 총량 부족
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현행
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▸GB 지정목적에 부합하고 지정 가능한 지역 제안시 전문기관 검토 및 중앙도시계획위 심의 등을 거쳐 신규 GB로 지정하여 해제가능총량 확대
⇒ 국토부 심의 적극 지원(인천시 심의신청 시)
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개선
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8. 생산관리지역 내 주차장 건축 허용 (도시정책과)
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▹생산관리지역에 공장의 주차난 해소를 위한 부지가 있지만 일반 주차장
설치가 불허되어 주차 불편
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현행
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▸생산관리지역 내 공장 이용자에게 제공되는 주차장의 입지 허용
⇒ 국토계획법 시행령 개정(’25.)
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개선
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9. 입지규제최소구역을 도시혁신구역으로 대체 (도시정책과)
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▹유사한 기능(용도·밀도 제한 없음)의 두 구역이 병존
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현행
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▸도시혁신구역으로 통합
⇒ 국토계획법 개정 완료(’24.2)
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개선
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10. 농림지역 내 단독주택 건축 허용 (도시정책과)
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▹농림지역에서는 농어가주택의 건축은 허가하는 반면, 단독주택 건축은 금지
* 농업진흥지역에서는 농어가주택과 단독주택의 건축을 모두 허용
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현행
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▸농림지역에서 농어가주택 외 단독주택의 입지 허용
⇒ 국토계획법 시행령 개정(’25.上)
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개선
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11. 자연녹지지역 지정 이전에 입지한 공장 건폐율 한시적 완화 (도시정책과)
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▹입지 당시 기타 관리지역이었던 공장부지가 자연녹지지역으로 변경시 건축물 및 기계설비의 증설 불가
* (건폐율) 보전·생산관리지역: 20% 이하/계획관리지역: 40% 이하/자연녹지지역: 20% 이하
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현행
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▸자연녹지지역 지정 전 관리지역 준공 공장 한정 건폐율 완화(20% → 40%)
⇒ 국토계획법 시행령 개정 완료(’24.5)
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개선
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12. 장기미집행 도시계획시설 부지 내 노인복지시설 설치 허용 (도시활력지원과)
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▹장기미집행 도시계획시설 부지에는 3층 이하의 제1,2종 근린생활시설 및 공작물만 설치 허용
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현행
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▸초고령 사회 등 사회변화를 반영하여 기존 허용규모(3층 이하) 수준의,
노인복지주택 제외한 노인복지시설에 한정해 건축을 추가로 허용
⇒ 국토계획법 시행령 개정(’25.)
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개선
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13. 복개된 유수시설에 버스공영차고지 조성 허용 (도시활력지원과)
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▹유수시설*은 방재시설로서의 기능과 재해예방을 위해 복개한 후에도 설치 시설을 엄격히 제한(공공청사, 문화·사회복지·체육시설, 공공임대주택 등만 허용)
* 하천이나 제방 근처에 임시로 빗물 등을 가두었다가 방류하는 시설
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현행
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▸공영차고지’의 공공성 등을 고려하여 유수시설 복개 후 설치 허용
⇒ 도시계획시설규칙 개정(’25.上)
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개선
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14. 도시계획도로 예정지 해제로 인한 피해 방지 (도시활력지원과)
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▹도시·군계획시설 지정 후 10년간 미집행한 경우 자동 실효되어, 도시계획도로(예정지)가 해제 →도시계획도로(예정지)에 접한 것을 근거로 건축허가 등을 받은 주민 피해 발생
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현행
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▸관련 가이드라인을 개정하여 지자체에서 장기미집행 시설의 자동실효에 따른 예방 방안을 마련토록 명확화
⇒ 도시‧군계획시설 장기미집행 해소 및 관리 가이드라인 개정(’25.)
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개선
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15. 산업단지 복합구역 내 R&D 시설 입지 허용 (산업입지정책과)
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▹산업단지의 복합구역*에서는 산업시설 면적이 복합용지의 100분의 50 이상이 될 것을 규정
* 산업집적을 위하여 기업, 연구소, 대학 및 기업지원시설 등을 하나의 구역에 설치하는 구역
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현행
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▸R&D시설을 산업시설로 해석, 산업시설 면적으로 산정하여 복합구역 내 입지 가능한 것으로 유권해석 및 지자체 안내
* (산업입지법 제7호의2) 지식산업(연구개발업 포함) 관련 시설은 산업시설용지에 입주 가능
⇒ 유권해석 및 행정안내 완료(’24.4)
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개선
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16. 국가산단 개발‧실시계획 권한 등을 시·도지사로 위임 (산업입지정책과)
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▹‘90년 이전 지정된 국가산단 18개에 대하여만 개발계획 및 실시계획의
변경 권한 등이 시·도지사로 위임
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현행
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▸준공 후 10년 이상 경과된 국가산단에 대하여 개발계획 및 실시계획
변경 등의 권한을 시·도지사로 위임 확대
⇒ 산업입지법 시행령 개정 완료(’23.12)
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개선
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17. 고군산군도 일대 새만금사업지역 축소 (성장거점정책과)
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▹새만금사업지역 내 건축, 공작물 설치 등 행위 시 새만금청장 허가 필요
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현행
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▸새만금사업지역 중 개인 사유지가 다수 편입된 고군산군도지구(3.3㎢) 일대에 대하여 사업지역 조정
⇒ 새만금 사업지역변경 고시(’25.)
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개선
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18. 가로구역별 최고 높이 제한지역을 고도지구로 통폐합 (건축정책과)
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▹유사한 기능(높이 제한)의 지구가 병존
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현행
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▸규제 목적 및 건축물 높이에 대한 지자체의 제한 등 고도지구와 유사성을 종합적으로 고려하여 후 고도지구로 통폐합
⇒ 건축법 및 동법 시행령 개정(’26.)
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개선
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19. 재정비촉진지구 지정 면적 요건 완화 및 지원 확대 (주택정비과)
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▹재정비촉진지구는 최소 면적 50만㎡ 이상 지역을 지정, 건축물의 건축 등 행위를 제한하는 반면, 사업시행과 관련하여 건축규제완화 특례 등 지원
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현행
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▸재정비촉진지구 지정요건 완화(최소면적 50만㎡ → 10만㎡) 및 용적률 1.2배 확대, 기반시설에 대한 국비지원 확대(최대 50% → 70%)
⇒ 도시재정비법 개정 완료(’24.4)
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개선
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20. 기업형 임대주택 공급촉진지구 지정 해제 완화 (민간임대정책과)
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▹기업형 임대주택 공급촉진지구 지정해제 사유를 “사업준공” 및 “지정고시된 날로부터 2년 내 지구계획 승인 미신청시”로 한정
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현행
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▸공급촉진지구 사업을 계속 추진할 필요성이 없어지거나 추진하는 것이 현저히 곤란한 경우 공급촉진지구 지정 해제가 가능하도록 허용
⇒ 민간임대주택에 관한 특별법 개정(’25.上)
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개선
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21. 노외주차장 설치제한지역 폐지 (생활교통복지과)
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▹지자체장은 노외주차장을 설치하면 교통 혼잡이 가중될 우려가 있는
지역에 한하여 조례로 노외주차장의 설치 제한 가능
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현행
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▸도입 후(‘95) 약 30년간 지정 실적이 없어 폐지
⇒ 주차장법 개정(’25.)
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개선
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22. 부동산신탁업자로의 물류단지 사업시행자 변경 절차 완화 (첨단물류과)
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▹부동산신탁업자로의 사업시행자 변경시 물류단지개발계획의 중요사항으로 규정되어 물류시설분과위원회의 심의 대상
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현행
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▸물류단지 지정권자의 승인을 받은 신탁업자로의 사업시행자 변경은
물류시설분과위원회 심의에서 제외
⇒ 물류시설법 시행령 개정(’25.上)
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개선
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23. 장애물 제한표면구역의 높이 제한 개선 (공항운영과)
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▹항공안전을 위해 공항 주변지역에서 건축물 등의 높이 제한
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현행
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▸국제기구(ICAO) 협력하여 높이 제한에 대한 기준개정 추진
* ICAO 개정초안(’23.6) 주요 내용 : ①일률적인 제한표면 방식 → 금지·평가표면으로 이원화, ②표면 침투에 대한 유연성을 적용하기 위한 안전성 검토 핵심절차 마련
⇒ ICAO 일정에 맞춰 공항시설법 개정
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개선
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24. 지역 여건 맞춤형 접도구역 지정 기준 마련 및 구역 조정 (도로관리과)
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▹일률적 지정기준*으로 인해 토지 형질변경, 건축물 신축·개축·증축 등 행위 제한
* 지정폭 : (고속국도) 10m, (일반국도) 5m, (지방도) 5m
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현행
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▸도로 여건(부체도로·여유부지 유무, 민원 등)을 고려하여 접도구역 지정 기준을 완화하고, 불필요하게 지정된 구역(폐도 등)은 해제
⇒ 접도구역 관리지침 개정(’25.上)
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개선
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25. 소규모재개발사업 시행예정구역 폐지 (도심주택공급협력과)
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▹소규모재개발사업을 시행하려는 자는 사업시행 전 토지등소유자 동의, 지방의회 의견청취 등 절차를 거쳐 사업시행예정구역 지정 필요
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현행
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▸가로주택정비사업 등 타 소규모 주택정비사업과 같이 시행예정구역 지정 없이 조합설립인가 등 절차 이행이 가능하도록 예정구역 폐지
⇒ 소규모주택정비법 개정 완료(’23.10)
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개선
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26 첨단전략산업 특화단지 용적률 완화 (산업부 협업)
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▹첨단산업 육성을 위해 특화단지에 용적률 인센티브를
부여하고 있으나, 입지에 따라 혜택이 차등* 적용 중
* 특화단지의 약 90%인 산업단지는 1.4배, 10%인 경제자유구역은 1.5배 용적률 완화
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현행
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▸계획입지인 산업단지가 특화단지에 위치한 경우, 용적률 최대한도를
경제자유구역·새만금 수준으로 상향(법적 상한의 140% → 150%)
⇒ 국가첨단전략산업법 개정(’25.)
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개선
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27 연구개발특구 내 녹지지역 건폐율·용적률 완화 (과기부 협업)
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▹특구 내 녹지지역(교육, 연구 및 사업화 시설 구역)은 건폐율(30% 이하),
용적률(150% 이하)이 적용되어 효율적 토지 활용이 제한적
* 판교 : 건폐율 70%, 용적률 500% / 마곡 : 건폐율 70%, 용적률 400%
- 특구 내 입주한 연구기관, 기업 등의 신기술, 신산업 등을 위한
공간 확장, 연구성과의 사업화를 위한 공간 확보 필요
* 대덕특구 840만 평 중 84%가 녹지구역 → 공간부족으로 특구 이탈(이전 또는 분원설립 등)
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현행
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▸녹지지역 건폐율·용적률 완화 확대(법적 상한의 150% → 200%)
⇒ 특구법 시행령 제37조 개정 완료(`24.5)
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개선
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