부동산 개발 법 테크
:부동산·건설 전문 변호사가 제대로 알려주는양장
김재권 저
매일경제신문사
45,000원(10% 할인)
부동산개발 과정에서 생길 수 있는 제반 법률적 리스크를 제거하거나 최소화하여 개발 사업을 성공으로 이끄는 기법을 ‘부동산개발 법테크(法-tech)’라고 저자는 명명한다. 이 재테크를 법률분야에 적용해 보면, ‘법률을 제대로 알고 적용하여 재산을 지키고 증식시키는 기법’을 법테크(Legal Technology)라 할 수 있고, 이를 부동산개발분야에 적용한 것이 바로 부동산개발 법테크인 것이다.
시행사나 건설회사 등의 자문과 소송, 유치권 등 경매 관련 소송, 일반 부동산거래와 관련한 소송, 재건축·재개발 관련 소송, 아파트 하자 소송, 일조권 소송 등 부동산·건설 분야의 소송을 주로 수행하면서, 저술과 칼럼 및 강의를 통해 보다 전문화되고 고급화된 서비스를 제공하고자 애쓰고 있는 저자는 이 부동산 개발 과정과 관련된 법 내용에 대한 무지로 손해를 받는 경우가 주변에 의외로 많이 발생하는 것을 깨닫고, 이에 대한 법률 전반과 활용 방법을 이 책에서 이야기 하고 있다.
책에는 부동산개발사업부지를 모색 및 확보하는 과정에서 생길 수 있는 법률적 리스크를 어떻게 회피할 수 있느냐에 초점이 맞추어져 있으며 부동산개발사업부지를 확보하는 과정에서 실무상 직접적으로 부딪힐 수 있는 리스크들을 최대한 추출하여 논의의 대상으로 삼았다. 또한 리스크의 관리 방안에 대하여 관련 판례나 법률 및 이론을 논거로 제시하고 현장 사진을 실어 생생한 분위기를 살렸으며, 소송실무사례를 들어 입체적으로 이해되도록 노력하여 제작한 책으로 개발업자에게 부동산을 처분하거나 매도청구 내지 수용을 당하거나 개발로 인하여 피해를 보는 일반인들이 자신의 권리를 최대한 보호받기 위해서도 활용할 수 있을 것이다.
김재권
경북대 법학과(81학번), 동대학원을 수료(국제법)했다. 대구대 행정대학원 부동산학과를 졸업하며 부동산학 석사학위를 취득했으며 경북대 대학원 건축공학과 박사과정을 수료했다.(도시설계, 단지계획전공) 사법시험 36회를 통과하여 사법연수원26기를 지냈으며 대구 법무법인 세영 파트너로 일하고 있다. 변호사, 세무사, 공인중개사(12회), 부동산경매컨설턴트(대구대), 부동산자산관리사(대구대), 부동산개발지도사(한국능률협회), 부동산디벨로퍼(한국경제신문사)등의 경력을 가지고 있으며 건국대 부동산대학원, 경일대 지적정보대학원, 경북대 산업대학원 최고산업경영자과정, 대구대 도시과학부 부동산학과, 계명대 정책대학원, 서울 및 부산 부동산실무아카데미, 대한변호사협회 및 한국경제신문 공동주최 시민법률학교 강사(동대문구청, 성북구청)한국공인중개사협회 사전교육 및 경매신청대리교육, 대구시 인재개발원, 경북도 공무원교육원, 한국감정평가사협회 연수교육, 대구은행 PB센타 강사, 대구지방변호사회 변호사 연수교육 강사 등으로 활동 했다. 그 밖에도 영남일보 부동산칼럼 연재, 매일신문, KBS, MBC, TBC 등 출연 또는 인터뷰, 부동산투자개발회사...경북대 법학과(81학번), 동대학원을 수료(국제법)했다. 대구대 행정대학원 부동산학과를 졸업하며 부동산학 석사학위를 취득했으며 경북대 대학원 건축공학과 박사과정을 수료했다.(도시설계, 단지계획전공) 사법시험 36회를 통과하여 사법연수원26기를 지냈으며 대구 법무법인 세영 파트너로 일하고 있다. 변호사, 세무사, 공인중개사(12회), 부동산경매컨설턴트(대구대), 부동산자산관리사(대구대), 부동산개발지도사(한국능률협회), 부동산디벨로퍼(한국경제신문사)등의 경력을 가지고 있으며 건국대 부동산대학원, 경일대 지적정보대학원, 경북대 산업대학원 최고산업경영자과정, 대구대 도시과학부 부동산학과, 계명대 정책대학원, 서울 및 부산 부동산실무아카데미, 대한변호사협회 및 한국경제신문 공동주최 시민법률학교 강사(동대문구청, 성북구청)한국공인중개사협회 사전교육 및 경매신청대리교육, 대구시 인재개발원, 경북도 공무원교육원, 한국감정평가사협회 연수교육, 대구은행 PB센타 강사, 대구지방변호사회 변호사 연수교육 강사 등으로 활동 했다. 그 밖에도 영남일보 부동산칼럼 연재, 매일신문, KBS, MBC, TBC 등 출연 또는 인터뷰, 부동산투자개발회사 (주)DRC 대표이사, (주)DPM 기획이사, 대구지방변호사회 부동산분과위원장, 대구경북 부동산분석학회 상임이사, 대구 중구 도심재생문화재단 이사로 활동했고, 한국공인중개사회(통합) 대구지부, 대구광역시 건축사회, 대한주택관리사회 대구지회, 롯데건설(주), 한라주택(주), 한국토지신탁(주), 동우씨엠(주), 레드우드코리아(주) 등 다수업체의 법률자문을 맡았다. 《부동산 경매 법테크》, '전원주택단지의 잠재수요특성에 관한 연구', '부동산경매에 있어서 매수인이 유치권을 깨트리는 방법에 관한 고찰' 등의 논저가 있다.
이메일은 jk6426@chol.com이며 다음카페 http://cafe.daum.net/lawyersos를 운영하고 있다.
목차
part 01 부동산개발과 법테크
· 부동산개발은 ‘종합예술’
디벨로퍼(Developer)는 ‘마이다스의 손’인가 / 세계의 디벨로퍼들 / 부동산 개발이란 무엇인가 / 부동산개발의 유형
· 부동산개발의 단계
부동산개발은 ‘단계적 과정’ / 개발과정에 어떤 일을 하는가
· 부동산개발업 등록제도
부동산개발업의 문제점과 제도화의 필요성 / 부동산개발업의관리및육성에관한법률
· 부동산개발과정에서의 법테크의 필요성
리스크란 / 리스크의 발생원인 및 관리의 필요성 / 법률적 리스크 관리와 법테크 / 논의의 체계
part 02 부동산개발 법테크의 기초
· 부지분석과 법테크
부지법테크의 틀 / 부지확보, 쉽지 않다
· 부동산 개념 이해하기
부동산이란 / 토지 / 토지의 정착물 / 부합물, 종물
· 물권과 채권
물권과 채권의 의의 / 물권과 채권의 종류 / 물권과 채권의 변동 / 물권과 채권의 충돌
· 부동산 공부분석
부동산 공부분석, 왜 필요한가 / 부동산등기부 분석하기 / 토지이용계획확인서 분석하기 / 토지대장, 임야대장 등 분석하기 / 건축물관리대장 분석하기 / 지적도, 임야도 분석하기 / 지형도 분석하기
· 현장 확인의 중요성
part 03 매수협상 단계의 법테크
· 매수협상단계의 함정들 추출하기
· ‘알박기’토지, 어떻게 해결할까
알박기 현상과 문제점 / 주택법상 매도청구권 / 부당이득죄 / 손해배상책임 내지 부당이득반환책임 / 택지개발촉진법상 공공·민간 공동택지개발제도 / 주택재건축사업의 매도청구제도 / 개발법규상 수용제도 - 민간기업의 토지수용조건
· 소유자 불명인 토지
주택법상 공탁제도 / 민법 등의 부재자재산관리인제도 / 도시및주거환경정비법상 공탁제도(제45조) / 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률상 공탁제도(제14조) / 개발에관한각종특별법상 공탁제도(제21조) / 기타
· 임차인 등 점유자 내보내기
누가 내보낼 것인가 / 주택 및 상가건물임대차보호법 주의 / 임차인의 약속위반과 위약금, 위약벌, 제소전화해조서 / 점유이전금지 가처분 / 긴급을 요하는 경우의 명도단행가처분 / 명도소송 및 명도와 관련한 실무적 문제점
· 유치권 해결하기 · 법정지상권 해결하기 · 분묘가 있는 토지 · 가등기, 가처분의 처리
· 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 근저당권, 가등기담보권의 처리 · 예고등기, 경매개시결정의 등기, 환매등기의 처리 · 종중소유의 토지 · 법인, 조합, 법인 아닌 사단(재단) 소유의 토지
· 명의신탁된 토지 · 공유토지 · 무허가건물이 있는 토지 · 타인이 경작한 농작물이 있는 토지
· 맹지 · 경계가 불확실한 토지 · 지적불부합지 · 도로, 하천, 저수지, 구거, 관사 등 국·공유재산
· 송유관 기타 지하지장물이 있는 토지 · 견고한 암반이 있거나 지반이 약한 토지
· 토양이 오염되었거나 불법 폐기물이 묻힌 토지 · 소음 등의 공해시설, 혐오시설 인접 토지
· 송전탑, 송전선로, 변전소가 있는 토지
· 공법상 행위제한 있는 토지
개발행위를 직접 규제하는 공법상 행위제한 / 국토계획법상 행위제한 / 다른 공법상의 행위제한
· 민원
part 04 매매계약체결 단계의 법테크
· 계약체결 했다고 끝이 아니다
· 계약이 무효로 되는 경우
의사무능력자와의 계약 무효 / 반사회질서의 계약 무효 / 불공정한 계약의 무효 / 강행법규 위반 계약의 무효
· 계약이 취소되는 경우
행위무능력자와의 계약취소 / 착오에 의한 계약취소 / 사기, 강박에 의한 계약취소 / 채권자 취소 문제
· 계약이 해제되는 경우
부동산매매계약의 해제사유와 해제의 효력 / 계약금의 효력 / 위약금, 위약계약금, 위약벌의 효력 / 매매 등 쌍무계약에서의 해제권의 발생요건 / 가계약 및 가계약금의 효력 / 의향서(LOI, Letter of Intent)의 효력 / 양해각서(MOU, Memorandom of Understanding)의 효력 / 매매계약과 관련한 손해배상금의 과세여부 / 계약해제방법 등으로서 ‘내용증명우편’과 ‘의사표시의 공시송달’
· 대리권이 없는 자로부터 매수했다면?
대리권 일반 / 표현대리 / 부부간의 표현대리 / 협의의 무권대리
· 매수한 부지에 하자가 있다면?
민법상 매도인의 담보책임 / 관련 판례
· 계약서를 작성할 때, 꼭 확인해야 할 사항
매도인 본인과 계약할 때의 확인사항 / 대리인과 계약할 때의 확인사항 / 중도금, 잔금을 지급할 때의 확인사항 / 계약서 작성요령 / 계약체결 후 매도인의 해약이나 2중매매를 방지할 필요성 / 계약서 작성시 약관규제법 위반 주의 / 미등기 전매 / 업계약서, 다운계약서 / 양도소득세 부담특약의 유효성 / 건물멸실 후 매수와 부가세 절감 / 재외국민 소유의 부동산을 매수하는 방법 / 외국인 소유의 부뾵산을 매수하는 방법
· 토지 매입 용역계약을 체결할 때 주의사항
부록
부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 / 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령 / 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행규칙
