이사·결혼·상속·2주택자 양도세 비과세 체크리스트

열화당 © 안영모

서울에서 본인 명의 아파트에 거주하던 A는 최근 대전으로 이직을 하게 됐다. 대전으로 이사를 가기 전에 A는 서울 아파트는 팔 지 않고 대전 소재 아파트를 새로 취득했고, 그로 인해 2주택자가 됐다. A가 양도소득세를 최대한 줄이려면 어떻게 해야 할까?

1. 일반적인 일시적 1세대 2주택자 양도소득세 비과세 요건

일반적인 경우 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 아래 요건을 모두 갖추어 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세 한다.

① 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득할 것

② 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것

③ 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

2. 지방이전 공공기관과 기업의 종업원인 경우 비과세 요건

수도권소재 공공기관 또는 법인이 수도권 외의 지역으로 이전하여 당해 공공기관 및 법인의 종사자가 이전한 지역 또는 연접한 지역의 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 아래 요건을 모두 갖추어 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택으 로 보아 양도소득세를 비과세 한다.

① 새로운 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 종전 주택을 양도할 것. 이 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택 취득 요건을 적용하지 않음

② 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

3. 상속받아 2주택이 된 경우 비과세 요건

(1) 일반주택을 먼저 양도하는 경우

① 상속개시 당시 별도세대로부터 상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 양도하는 일반주택이 비과세요건을 갖추었다면 양도소득세를 과세하지 않는다.

② 피상속인이 상속개시 당시 두 개 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인을 기준으로 아래 순서에 따른 1주택에 대해서만 상속주택 특례가 적용된다.

ᄀ. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

ᄂ. 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

ᄃ. 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

ᄅ. 피상속인이 거주한 사실이 없고 첫 번째 요건이 같은 주택이 2채 이상인 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택

③ 공동상속주택 외 다른 주택을 양도할 때에는 해당 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 보며 상속지분이 가 장 큰 상속인이 2 이상인 경우 당해 주택에 거주하는자 - 최연장자 순으로 소유한 것으로 본다.

(2) 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우

상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 다만 상속받은 주택이라도 일반주택과 마찬가지로 1세대1주 택 비과세 요건을 충족한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

4. 혼인으로 2주택자가 된 경우 비과세 요건

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2채의 주택을 보유하게 된 경우 또는 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유한 직계존속과 거주중인 무주택자와 혼인하여 1세대가 2채의 주택을 보유하게 된 경우 혼인한 날부터 5년 이 내에 먼저 양도하는 비과세 요건을 갖춘 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세 한다.