벽초지 © 안영모
집 사기전에 알아야 할 세금 필수 상식
취득세
주택을 구입하는데 큰 목돈이 들어 가는 것은 누구나 잘 알고 있는 내용이지만, 취득에 따른 부대비용인 취득세 등과 보유하면서 부담해야 하는 재산세, 종합부동산세 등은 미리 체크하지 못하는 경우가 많아 이에 대하여 살펴본다.
취득세 관련 체크 포인트
먼저, 주택을 구입하거나 부모 등으로부터 증여를 받았다면 취득세를 부담하여야 한다. 취득세는 부동산등기증명서에 소유권 이 전 등기를 하지 않더라도 주택 매매계약서 상의 잔금을 정산하였다면 취득세 납부 의무가 발생한다. 여기서 주의할 것은 잔금을 아주 작은 금액을 남겨 둔 경우에도 취득세 납부의무가 발생한다.
1. 과세표준
취득세의 계산은 매매의 경우 실지 매매가격을 기준으로 계산한다. 간혹 전세보증금이나 월세 보증금 또는 대출금을 안고 사는 경우에도 자신이 실지 부담한 매매금액이 아니라 이들 채무를 공제하기 전의 총 매매금액을 기준으로 취득세를 계산한다. 주택 을 증여를 받는 경우에는 과거에는 주택고시가격이 기준이 되었으나 현재는 매매사례가액 등 시가로 볼 수 있는 금액을 기준으 로 취득세를 계산한다. 다만, 증여의 경우에도 주택공시가격이 1억원 이하이거나 매매사례가액 등을 알 수 없는 경우에는 시가표 준액에 의한다.
2. 세율
취득세는 매매금액 등 과세표준에 세율을 적용하여 산출하게 된다. 취득세의 세율은 매매 또는 증여에 따라 구분되며, 또한 새로 산 주택이 몇 번째 주택인지에 따라서 중과세율이 적용되기도 한다.
주택의 취득세는 기본적으로 매매의 경우 취득가액이 6억원 이하인 경우에는 1%, 6억원 초과 ~ 9억원 이하인 경우에는 1~3%, 9억원 초과일 경우 3% 세율을 적용한다.
자신이 구입한 주택이 조정대상지역에 위치한 경우에는 2주택 일 때는 8%, 3주택 이상인 경우에는 12%의 중과세율이 적용된 다. 자신이 구입한 주택이 비조정대상지역에 위치한 경우에는 3주택인 경우에는 8%, 4주택 이상인 경우에는 12%의 중과세율 이 적용된다.
또한 증여를 받은 경우에는 기본적으로 3.5%이며 해당 주택이 조정대상지역 내에 위치하고 있으면서 주택공시가격이 3억원을 초과하는 경우에는 중과세율 12%가 적용된다. 주택을 증여를 받으면서 전세 보증금이나 대출금을 안고 받는 경우에는 부담부증 여라고 하여 부담부 부분은 매매로 보고 그 외 부분은 증여로 보아 각각 계산한다.
3. 일시적 2주택자에 대한 취득세 중과배제
기존에 1주택을 보유한 사람이 조정대상지역에 새로운 주택을 취득하는 경우 8%의 중과세율이 적용 되는데, 새로운 주택 취득 일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분 하는 경우에는 중과세율 적용을 배제한다.
새로운 주택을 취득하면서 일시적 2주택으로 중과세율을 배제한 사람이 3년 이내에 종전 주택을 처분하지 않는 경우에는 중과세 율 8%와 일반세율(1~3%)의 차액을 가산세와 함께 추가 납부하여야 한다. 여기서 처분은 양도, 증여 또는 멸실을 말하며 용도변 경이나 세대분리는 처분에 해당하지 않으므로 유의하여야 한다.
4. 취득세에 부가되는 세금
주택에 대한 취득세에는 부가적으로 지방교육세와 농어촌특별세가 부가된다. 주택면적이 85m2이하인 주택에는 지방교육세만 부가되고, 85m2초과인 주택에는 지방교육세와 농어촌특별세가 부가된다. 지방교육세는 주택 면적과 주택 보유수에 따라 과세표 준의 0.1% ~ 0.4%가 부과되며, 농어촌특별세는 0.2% ~ 1%가 부과된다.
지혜의 숲 © 안영모
재산세·종부세
재산세 관련 체크 포인트
주택을 보유한 사람은 매년 재산세를 납부하게 된다. 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유하고 있는 주택 등에 지방자치단체 에서 부과하는 보유세에 해당하는 지방세다.
재산세의 경우 주의할 부분은 과세 기준일이 6월 1일이며, 재산세 납부는 7월과 9월에 각각 1/2씩 납부하게 된다. 따라서 매매계 •약서를 작성하면서 이 부분을 명확하게 하는 것이 다툼을 예방하는 길이다.
매매계약서 상 잔금일이 6월 1일 이후인 경우 매도자가 6월 1일 이전에 등기를 넘겨 가라거나 하거나 잔금을 달라고 하여 정산 하게 되면 매수자가 그 해의 재산세를 부담하게 된다. 또한 6월 1일 이후에 잔금을 정산한 경우에도 7월 또는 9월에 부과되는 재 산세는 종전 소유자가 납부하여야 하는데 종전 소유자가 납부하지 않으면 지방자치단체에서는 그 주택에 대하여 체납처분을 할 수 있어서 매우 곤란 경우가 발생할 수 있다. 이 부분은 아래의 종합부동산세에서도 발생하는 문제이기도 하다.
주택에 대한 재산세는 주택공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱하여 과세표준을 산출하고, 세율은 과세표준에 따라 0.1~0.4% 누진세율을 적용하여 산출한다. 주택공시가격이 9억원 이하인 1주택자의 경우에는 구간별로 표준세율보다 0.05%씩 낮은 특례세율로 재산세를 부과한다.
종합부동산세 관련 체크 포인트
주택공시가격이 일정 금액 이상인 주택에 부과되는 종합부동산세도 재산세와 동일한 유형의 보유세에 해당하지만 재산세가 지 방세인 반면 종합부동산세는 국세에 해당한다. 재산세와 종합부동산세는 동일하게 주택의 보유에 대한 성격을 가지고 있으므로 이중과세의 문제가 발생한다. 따라서 종합 부동산세를 계산하면서 해당 주택에 부과된 재산세 상당액을 차감하여 이중과세 문제를 해결하고 있다.
1. 대상 주택
보유한 주택의 공시가격이 9억원을 넘는 경우 종합부동산세 대상이 된다. 다만 1세대 1주택을 보유한 경우에는 12억을 넘는 주택이 부과대상이 된다.
2. 과세표준
종합부동산세는 주택공시가액에서 9억원(1세대1주택자 12억원)을 차감한 후 공정시장가액비율 60%를 적용하여 과세표준을 산정하고, 과세표준에 맞는 세율을 곱하여 산출하게 된다.
3. 세율
종합부동산세의 세율은 2주택 이하 소유자에게 적용하는 기본세율과 3주택 이상 보유한 다주택자에 대한 중과세율로 구분된다. 과세표준이 12억원 이하인 경우에는 기본세율과 중과세율이 동일하다. 반면 12억원을 초과하는 경우에는 기본세율은 1.3% ~ 2.7%이며, 중과세율은 2.0% ~ 5.0%으로 구분을 두고 있다.
4. 종합부동산세 합산배제 주택
종합부동산세는 한 납세자가 보유한 주택의 가격을 모두 합산하여 과세표준을 산출한다. 이에 대하여 정부는 임대주택의 활성화 를 위하여 일정 요건을 갖춘 임대 주택을 합산대상에서 제외하고 주택 수에서도 제외하여 주택임대사업자에 대하여 혜택을 부여 하고 있다.
-임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하일 것
-의무임대기간을 준수할 것 (2018.09.14 이후에 취득한 조정대상지역 소재 주택은 제외)
-2019.02-12 이후 임대차계약분부터 증액제한을 준수할 것
-지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것
지혜의 숲 © 안영모
벽초지 © 안영모
지혜의 숲 © 안영모
