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편집자 주
중과대상 주택에 대한 내용은 결코 간단하지 않다. 특히 정부의 정책적 판단에 의하여 법개정이 이루어짐으로 법개정 상황을 일일이 기억하기도 어려운 경우 더욱 복잡하게 다가올 수밖에 없다. 이번 주는 중과대상 주택에 대한 이해를 돕고자 한다.
사례 소개
본인은 임대주택 사업자로 10여 개의 소형 아파트와 본인이 살고 있는 45평 아파트(20년 거주) 한 채가 있습니다. 올해 아버지께서 돌아가셔서 상가주택 한 채와 일반주택 한 채를 형제 자매와 공히 1/5씩 공동 상속하였습니다. 본인이 이번에 거주하고 있던 아파트를 매도하려고 하는데요, 임대주택사업자로 한 채의 본인 거주 아파트는 일반세율로 계산하여 양도소득세를 내는지요? 상속받은 주택 두 채(공히 각지분 1/5씩 상속)가 있는데 중과세는 안 되는 것인지요?
중과 배제되는 장기임대주택
중과대상 주택수를 계산함에 있어서 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하는 것이며 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 아래의 순서에 따라 해당하는 자가 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
① 당해 주택에 거주하는 자
② 최연장자
소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 의한 장기임대주택에 해당되는 경우에는 중과세율 적용을 배제하고 일반세율을 적용한다.
소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 규정에 의하여 양도소득세 중과세율의 적용이 배제되는 장기임대주택은 2003년 10월 29일 이전에 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하) 2주택 이상을 임대주택법 제6조 규정에 의하여 지방자치단체(시청, 군청, 구청)에 임대사업자 등록을 한 거주자가 임대하는 주택으로서 소득세법 제168조 규정에 의하여 2004년 6월 30일 이전에 관할세무서에 사업자등록한 경우로서 5년 이상 임대한 경우 및 2003년 10월 30일 이후에 사업자등록(관할세무서에 등록) 및 임대사업자 등록(지방자치단체에 등록)을 하고 같은 시, 군에서 5호 이상의 국민주택을 10년 이상 임대한 임대주택은 양도소득세의 중과세율이 적용되지 않는다.
다만, 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억 원을 초과하는 장기임대주택은 중과세율이 적용된다. 또한, 2008년 10월 7일 개정된 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 규정에 따라 비수도권(서울,경기,인천지역 제외) 소재 임대주택의 경우 1호 이상의 국민주택(45평 이하)을 7년 이상 임대한 당해 임대주택은 양도소득세의 중과세율이 적용되지 않는다. 이 경우도 취득 당시 기준시가가 3억 원을 초과하는 경우에는 중과세율이 적용된다.
장기임대주택과 상속받은 주택(선순위 1주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과되지 않은 경우에 한함) 이외에 한 개의 주택(일반주택)만을 소유하고 있는 경우 일반주택은 중과대상에 해당하지 않는다.
3주택 중과판정 기준
중과대상 1세대 3주택 이상에 해당되는지 여부는 아래의 기준으로 판단한다.
◆ 주택 수의 계산
- 서울. 광역시(군 지역 제외) : 모든 주택
- 경기도(읍.면 지역 제외) : 모든 주택
- 기타 지역 : 양도 당시 기준시가 기준으로 3억 원을 초과하는 주택
(기타지역 : 광역시 군지역, 경기도의 읍.면지역, 기타 도지역)
다만, 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 각 호 중 어느 하나에 해당하는 경우 중과되지 아니한다. 1세대 3주택 중과대상 주택수에 포함되는 주택인 경우에도 아래의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당되는 경우 당해 소형주택 양도 시에는 중과세율을 적용하지 않는 것이다.
<소형주택 판정기준>
① 2003.12.31일 이전에 취득한 주택일 것
② 규모가 소형일 것:
가. 공동주택(아파트,연립,다세대): 전용면적 60제곱미터(18평) 이하일 것
나. 단독주택: 대지면적이 120(36평) 제곱미터 이하이고, 주택의 연면적이 60(18평)제곱미터 이하
③ 양도 당시 주택 및 그 부속토지의 기준시가 합계액이 4천만 원 이하일 것
④ 오피스텔이 아닐 것, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함)으로 지정,고시된 지역에 소재하는 주택이 아닐 것
2주택 중과판정 기준
중과대상 1세대 2주택 해당여부는 아래의 기준으로 판단한다. 다주택자에 대한 중과세(세율50%, 장기보유특별공제배제)는 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 이상 여부를 판정하며, 주택수 계산에서 제외된 주택은 중과대상에서도 제외되는 것이다.
◆ 보유 주택수의 계산
① 서울특별시, 인천광역시(군지역 제외), 경기도(읍.면지역제외) : 모든 주택
② 지방광역시(부산,광주,대구,대전) : 기준시가 3억원 이상인 주택
③ 인천광역시 군지역, 경기도 읍.면지역, 기타지역 : 기준시가 3억원 이상인 주택
중과대상 주택수에 포함되는 아래 소형 주택을 양도하는 경우에는 중과세 제외된다.
□ 2주택 중과세 제외대상 소형주택의 범위(소득세법시행규칙 제82조 제2항)
- 주택의 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택(오피스텔은 제외)
- 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택은 1억원 이하이더라도 중과세 적용하나, 2008.4.29.이후 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과 제외한다.
시사점
위에 해당되지 않는 상속인인 경우에는 중과대상 판정 시 공동상속주택 두 채는 없는 것으로 보아 중과대상 해당여부를 판단하면 된다. 위에 해당되는 상속인인 경우에는 상속주택 중 상속받은 날부터 5년 이내인 주택으로서 선순위 1주택은 중과대상 주택에 해당되지 않으나, 나머지 상속받은 1주택은 소재지, 기준시가 등에 따라 중과대상 주택에 해당될 수도 있다. 중과대상 주택에 해당되는 경우에는 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없으나, 한시적으로 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 일반세율을 적용하나 장기보유특별공제는 적용하지 않는다.
자료출처:
http://www.bizntax.com | 
