아파트 공동명의 세금 단계별로 알아보기
B씨는 결혼 이후 청약에 당첨되어 처음으로 내집마련에 성공했지만, 아파트 명의를 단독명의로 하는 것과 배우자 또는 자녀와 공동명의로 하는 것 중 무엇이 더 절세될지 고민이 되었다. 아파트를 공동명의로 소유하는 경우에 발생할 수 있는 세금이슈와 단계별로 절세할 수 있는 부분이 있는지 알아보자.
1. 취득단계 세금
(1) 취득세
아파트를 취득 시 공동명의로 하든 단독명의로 하든 납부할 취득세에는 차이가 없다. 단, 분양을 받고 아파트가 준공되고 나서 취득세를 내게 되는데, 이후 가족에게 부동산 명의를 일부 이전하게 되는 것은 부동산의 일부를 증여받아 취득하는 것이라 지분 취득분에 대해서 취득세를 한번 더 내야한다.
이러한 증여 취득의 경우 시가인정액(APT의 경우 일반적으로 유사매매사례 가액)에 3.5%(조정대상지역에 소재하고 있는 공시가격 3억원 이상 주택은 12%)의 무상취득세율을 적용해서 취득세를 납부해야 한다.
따라서, 공동명의로 소유권을 변경하기 전에 취득세를 고려해서 결정해야 한다.
참고로, 분양권 상태에서 명의 변경 이 이루어 진다면 분양권은 준공 전 권리상태이므로 취득세를 부담하지 않는다.
(2) 증여세
배우자간 증여재산공제 6억원을 활용하여 6억원(자녀의 경우 5천만원) 수준에 맞추어 증여세를 내지 않고 명의를 이전하는 방법이 있을테고, 부담 가능한 정도의 증여세 수준에 맞추어 증여세를 부담하고 원하는 지분만큼 증여하는 방법이 있다.
2. 보유단계 세금
(1) 재산세
재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 보유하고 있다면 납부해야하는 세금이다.
공동명의를 하더라도 지분 비율로 나누어서 부과되기 때문에 부부가 각각 지분별로 납부하게 되므로 전체 재산세 금액은 단독명의일 때와 동일하다.
(2) 종합부동산세
재산세의 경우 주택별로 과세되지만, 종합부동산세의 경우 개인별로 과세되기 때문에 공동명의를 하게 되면 아래의 공제금액을 명의자별로 각각 적용받을 수 있다.
단, 부부가 1채를 공동소유하고 있는 경우 각자 주택을 1채씩 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 2주택으로 본다. 아래 공제금액을 확인해보면 알 수 있듯이 주택의 경우 1세대 2주택자 이상이고, 단독명의라면 공 시가격 9억원까지는 종합부동산세가 나오지 않는다.
1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억 원까지는 종합부동산세가 나오지 않는다. 부부 공동명의의 경우 각각 9억원씩 공제가 되므로 공시가격 18억 원까지는 과세대상에 해당되지 않는다. 즉, 아파트 공시가격이 12억원 이하라면 공동명의나 단독명의나 차이가 없겠지만, 그 이상일 경우에는 공동명의로서 절세가 가능하다.
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과세대상 자산
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공제액
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- 주택 (아파트·다가구 및 단독주택 등)
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9억 원(1세대 1주택자 12억 원)*
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- 종합합산 토지 (나대지 ・ 잡종지 등)
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5억원
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- 별도합산 토지(상가 · 공장 부속토지 등)
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80억원
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*일반 법인이 보유한 주택의 경우는 공제액 0원
참고로, 부부가 공동명의 주택인 1주택만 소유하고 있는 경우, 부부 공동명의 특례 신청을 통해 1세대 1주택 계산 방식의 혜택을 적용받을 수 있다. 해당 특례를 신청하게 부부 각각 18억원이 아닌 12억원만 공제가 되겠지만, 1세대 1주택에만 적용되는 세액공제(고령자 세액공제, 장기보유 세액공제)적용에 따라 납부할 세금이 달라진다. 본인의 상황에 따라 세부담을 최소화할 수 있는 절세 방법도 달라지므로, 특례 신청 여부가 본인에게 유리한지 반드시 확인한 후 결정하는 것이 중요하다.
※ 특례 적용 시 혜택
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구분
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특례적용
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특례 미적용 포함
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납세의무자
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지분율이 큰 자(같은 경우 선택)
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각각 납세의무자
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공제금액
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12억원
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각각 9억원씩
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세액공제*
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가능 (최대 80%, 납세의무자 연령 및 보유기간 기준)
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불가능
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*연령 : 만60세 이상(20%), 만65세 이상(30%), 만70세 이상(40%) 보유기간 : 5년 이상(20%), 10년 이상(406), 15년 이상(50%)
3. 양도단계 세금
5억원에 취득한 아파트를 10억원에 양도하는 경우로 가정해서 단독명의일 때와 공동명의일 때의 대략적인 양도소득세를 비교해 보자.
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구분
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단독명의
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공동명의(지분 5:5)
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남편
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아내
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양도가액
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10억
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5억
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5억
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취득가액
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5억
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2.5억
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2.5억
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양도차익
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5억
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2.5억
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2.5억
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기본공제
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250만원
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250만원
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250만원
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과세표준
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4.975억
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2.475억
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2.475억
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세율
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40%
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38%
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38%
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누진공제
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2,594만원
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1,994만원
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1,994만원
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양도소득세
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1.73억
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0.74억
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0.74억
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공동명의일 경우 양도소득세의 합계가 대략 25,000,000원 절세되는 것을 확인하실 수 있다. 위 계산은 간단한 사례로서 필요경비나 장기보유특별공제 등을 생략했으며, 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택을 보유한 1세대 1주택자의 경우 훨씬 더 큰 절세효과를 볼 수 있다.
4. 결론
단독명의에서 공동명의로, 또는 공동명의에서 단독명의로 이전하는 경우 위의 경우처럼 취득, 보유, 매도 시 각각 과세되는 세목이 있는데 세목별로 유리한지 불리한지를 판단해본 후에 취득시점부터 신중하게 결정을 해야한다.
