규제 풀고 혜택 주고 초과 이익까지 주는 기업형임대주택,
주거 안정화의 열쇠가 될 수 있을까?
최근 주택 임대시장의 패러다임이 급격히 변화하고 있다. 전통적으로 주류였던 전세제도의 유효성이 떨어지면서, 전세대출과 공적 보증에 기댄 전셋값 상승, 그리고 전세사기 등의 문제가 대두되고 있다. 이러한 상황에서 정부는 '기업형 임대주택'을 새로운 대안으로 제시하며 임대주택 시장의 혁신을 꾀하고 있다.
기업형 임대주택은 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 법인이 100가구 이상의 대규모 주택을 20년 이상 의무적으로 임대하는 형태의 주택을 말한다. 이는 기존의 10년 장기임대주택과는 차별화된 모델로, 더욱 장기적인 주거 안정성을 제공하는 것이 특징이다. 20년 이상의 장기 임대를 통해 임차인의 주거 안정성을 크게 높이며, 기존의 임대료 상승률 제한을 없애고 세입자 변경 시 시세에 맞춘 임대료 책정이 가능하다. 또한 기업에게 법인 중과세 완화 등의 세제 혜택을 제공해 참여를 유도하고, 실버, 청년 등 다양한 계층의 요구에 맞춘 특화된 주택 서비스 제공이 가능하다는 점도 주목할 만하다.
이러한 기업형 임대주택 도입의 배경에는 여러 가지 요인이 있다. 현재 서울과 수도권의 주택 시장은 매우 불안정한 상황이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 23주 연속, 전세가격은 67주째 오름세를 보이고 있다. 전셋값이 지속적으로 상승하고 있으며, 특히 서울의 경우 64주 연속 상승세를 기록하고 있다. 또한 금리 인하 기대감으로 집값 상승 기대가 커지는 가운데 주택 공급은 여전히 부족한 실정이다. 더불어 빌라를 중심으로 전세사기가 사회적 문제로 대두되고 있으며, 전세대출 등으로 인한 가계부채가 지속적으로 증가하고 있는 상황이다.
정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 그린벨트 해제, 재건축·재개발사업 촉진, 비(非)아파트 활성화 등을 골자로 한 '8·8부동산대책'을 발표했지만, 아직 뚜렷한 효과를 보지 못하고 있는 실정이다. 이런 상황에서 정부가 내놓은 기업형 임대주택 정책은 주목할 만하다.
기업형 임대주택은 여러 가지 장점을 가지고 있다. 20년 이상의 장기 임대로 계약갱신 불발에 따른 주거 불안을 해소할 수 있으며, 자본력을 갖춘 기업이 임대인이 되므로 보증금을 떼일 우려가 적다. 또한 민간의 노하우와 자본을 활용해 다양한 임대수요 계층의 요구에 대응할 수 있으며, 주택 매매로 인한 가계부채 증가세를 부분적으로 억제할 수 있다는 점도 주목할 만하다. 기업의 자본력과 전문성을 바탕으로 양질의 주택을 공급할 수 있다는 것도 큰 장점이다.
정부는 기업형 임대주택 활성화를 위해 다양한 정책을 추진하고 있다. 국토교통부는 과도한 임대료 규제와 법인 중과세제 등 기업의 장기임대 운영을 어렵게 하는 규제를 완화하고, 취득·재산세 감면 등 세제 혜택을 제공하겠다고 밝혔다. 기존의 임대료 상승률 제한을 없애고, 주거비 물가상승률보다 높은 임대료 인상률을 허용하는 등 임대료 규제를 완화하고 있다. 또한 보험사의 자본을 활용해 임대주택 시장을 활성화하려는 노력도 기울이고 있다.
정부는 기업형 임대주택의 사업모델을 3가지로 분류하여 다양한 접근을 시도하고 있다. 공급 유형도 규제와 지원 정도에 따라 자율형, 준자율형, 지원형 등 세 가지로 나누어 기업의 참여를 유도하고 있다. 이를 통해 기업들이 자신들의 상황과 목표에 맞는 모델을 선택할 수 있도록 하고 있다.
그러나 기업형 임대주택 도입에 따른 우려사항과 과제도 존재한다. 일부 시민단체는 과거 박근혜 정부 시절 추진했다가 실패한 '뉴스테이' 정책의 재현이 아니냐며 비판하고 있다. 참여연대는 "시장에서 임무임대기간 20년을 지킬 임대사업자가 있을지 의문"이라며, 특히 준자율형의 경우 초기 임대료 제한이 없어 임대료가 크게 오를 가능성을 지적했다. 기업의 이윤 추구로 인해 임대료가 높게 책정될 수 있다는 우려가 있으며, 민간임대주택법 개정안이 국회를 통과해야 하는 등 제도적 기반 마련이 필요하다. 임대료 규제 완화에 따른 임차인의 권리 보호 방안이 필요하며, 기업에 대한 과도한 혜택이 아닌지에 대한 검토도 이루어져야 한다.
반면 한국건설산업연구원은 이 정책이 안정적 임대주택 공급의 기틀을 마련했다고 평가하면서도, 임대주택의 품질 관리와 최소 서비스 수준 확보 등 해결해야 할 과제가 많다고 지적했다. 또한 임대 상품의 고급화로 인해 저소득층이 소외되지 않도록 하는 대책도 필요하다고 덧붙였다.
결론적으로, 기업형 임대주택은 현재 주택 임대시장의 문제점을 해결하고 주거 안정성을 높일 수 있는 새로운 대안으로 주목받고 있다. 전세제도의 한계, 전세사기의 증가, 가계부채 문제 등 현 임대시장의 구조적 문제를 해결할 수 있는 잠재력을 가지고 있다. 그러나 이 제도가 실제로 임차인들에게 도움이 되고 시장에 안착하기 위해서는 적절한 규제와 지원책이 함께 마련되어야 할 것이다.
정부, 기업, 임차인 간의 균형 잡힌 이해관계 조정과 함께 임대료 규제, 세제 혜택, 임차인 권리 보호 등에 대한 세밀한 정책 설계가 필요하다. 또한, 기업형 임대주택이 단순히 기업의 이윤 창출 수단이 아닌, 실질적인 주거 안정 대책으로 자리잡을 수 있도록 지속적인 모니터링과 제도 개선이 이루어져야 할 것이다.
정부의 이번 정책은 주택 시장 안정화를 위한 노력의 일환으로 볼 수 있다. 하지만 과거의 실패 사례를 교훈 삼아 보완책을 마련하고, 다양한 계층의 주거 안정을 동시에 고려해야 할 것이다. 또한 정권 교체에 따른 정책 변화 가능성도 염두에 두어야 한다.
결국 기업형 임대주택 정책의 성공 여부는 정부의 지속적인 관리와 감독, 그리고 기업의 적극적인 참여에 달려 있다. 앞으로 이 제도가 어떻게 발전하고 정착될지, 그리고 우리나라의 주거 문화와 임대시장에 어떤 변화를 가져올지 주목해볼 필요가 있다. 이 정책이 과연 주거 안정화의 열쇠가 될 수 있을지, 앞으로의 추이를 지켜볼 필요가 있다.
