부동산 거래 전 확인, 올해부터 달라지는 양도세
'다주택자에 대한 양도세 중과 한시적 적용 배제'가 2025년 5월 9일까지로 1년 연장된다. 30세 미만 미혼자는 12개월간 반복적 소득누계액이 중위소득의 40% 이상이라면 별도 세대로 인정받을 수 있다.
올해부터 달라지는 부동산 등 양도소득세 관련 내용을 살펴보자.
'다주택자 양도세 중과 한시적 적용 배제'가 1년 연장된다.
정부가 다주택자를 대상으로 한 양도소득세 중과배제를 연장하였다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 2 주택자가 기본세율에 20% 중과, 3주택자의 경우 30% 중과되었으나 2025년 5월 9일까지 양도하는 주택은 중과가 배제되는 것이다.
소형신축 및 지방 미분양 주택 양도세·종부세 중과배제
주택공급 및 시장안정 지원을 위해 향후 2년간 (24.1.10-25.12.31) 취득한 소형신축주택(아파트제외) 및 비수도권 준공 후 미분 양 주택을 주택수 산입에서 제외하여 양도세와 종부세를 중과배제 하였다. 비수도권의 준공 후 미 분양주택이라면 아파트라 도 주택수 산입에서 제외되는 것에 주의해야 한다.
소형신축주택의 요건은 면적은 전용면적 60㎡ 이하, 취득가액 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하, 준공시점이 2024년 1월 10일 부터 ~ 2025년 12월 31일 아파트를 제외한 주택에 한한다.
준공 후 미분양 주택은 면적 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하의 비수도권 지역에 있는 주택이어야 한다.
주택으로 용도변경시 1주택 비과세 보유기간 명확화
건물을 주택으로 사용 용도변경시 1세대 1주택 비과세 보유기간을 명확화 하였다. 사실상 주거용 사용일부터 양도일까지를 보유기간으로 법령에 기재하였다. 예를 들어 상가로 사용하던 공간을 주택으로 변경하였을 때는 자산취득일이 아닌 사실상 주거사용일부터 양도일까지를 보유기간으로 하여 비과세 보유기간을 판정한다.
오피스텔이라고 할지라도 사실상 주거용으로 사용하게 된 경우 1세대 1주택이고 2년보유 및 거주요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
30세 미만 미혼자 1세대 인정기준 구체화
12개월간 경상 반복적 소득 누적액이 중위소득의 40% 이상이라면 별도세대로 인정받을 수 있다. 현행기준으로는 자녀가 따로 살더라도 30세 미만인 경우 별도세대로 보지 않는다. 다만 30세미만일지라도 소득이 중위소득의 40% 이상이라면 별도 세대로 인정받을 수 있다.
2024년 기준 1인가구의 중위소득은 약 222만 8000원으로 40%인 89만원의 소득이 정기적으로 있다면 별도세대로 인정된다. 12개월로 계산하면 약 1,070만원. 이때 소득계산 방법을 법령에서 명확히 하였다. 별도세대로 인정받는 날로부터 1년동안 소급하여 소득누계액이 1,070만원을 초과하면 별도세대로 인정받을 수 있다.
월소득(실질급여) 300만원 * 3개월= 900만원이 1년동안 소급한 소득누계액일 경우는 별도세대가 안되지만 300만원*4개월= 1200만원이 1년동안 소급한 소득누계액일 경우에는 별도세대로 인정한다.
주택의 정의 명확화
지금까지 부동산이 주택인지 아닌지를 판단할 때 거주할 수 있다면 주택이라고 보았다. 현행 세법규정에 따르면 주택은 허 가여부나 공부상 용도와 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 보았기 때문이다. 이에 이번 개정세법에서는 주 택의 개념을 보다 명확화 하였다.
'세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조 (출입구, 취사시설, 욕실이 각 세대별 별도로 설치) 된 건물이 주택의 구조라는 것을 명확화 하였다.
기존에 주거용으로 사용하던 오피스텔은 보통 출입구, 취사시설, 욕실이 별도로 있는 형태기 때문에 주거용으로 사용하였다면 이전과 같이 주택으로 취급된다.
다만 고시원, 기숙사의 경우 취사시설이 없고 욕실이 개별적으로 설치되지 않은 경우에는 실 제로 주거용으로 사용되고 있지만 주택으로 보지 않는다.
