부동산 직거래, 수수료 아끼다 큰코다친다!
반드시 알아야 할 사기 유형과 안전한 계약 비법
부동산 시장에서 직거래는 더 이상 낯선 풍경이 아니다. 최근 몇 년 사이 인터넷과 모바일 플랫폼의 발달, 중개수수료에 대한 부담, 정보 접근성의 확대가 맞물리면서 직거래 비중은 꾸준히 증가하고 있다.
서울 아파트 시장만 해도 직거래가 전체 거래의 약 7~12%를 차지하고, 당근마켓 등 중고거래 플랫폼에서는 2021년 대비 200배 가까이 거래량이 폭증했다는 통계도 나온다.
직거래는 중개수수료를 아낄 수 있고, 매도인과 매수인이 직접 협상하며 거래의 투명성을 높일 수 있다는 장점이 있다. 그러나 그 이면에는 치명적인 위험과 절차적 부담이 도사리고 있다.
직거래의 가장 큰 이유는 중개수수료를 절약한다는 이유일 것이다. 고가의 부동산 거래라면 수천만 원에 달하는 수수료와 부가세까지 절약할 수 있다. 고액 부동산 거래에서는 많은 중개수수료가 발생하는데, 이 비용을 아끼기 위해 직거래를 선택하는 사례가 늘고 있는 것이다.
또한 온라인 플랫폼의 발전으로 매물 정보와 시세를 손쉽게 비교할 수 있고, 매도인과 직접 연락해 협상할 수 있다는 점도 직거래의 확산을 부추긴다.
하지만 직거래에는 반드시 짚고 넘어가야 할 위험이 있으므로 주의해야 한다.
첫째, 사기 피해 가능성이 급격히 높아진다. 최근 직거래 사기 피해자들의 공통점은 비대면 전자계약, 온라인상 신분 미확인, 예치금·보증금 선입금 등이다. 집주인을 사칭한 사기꾼이 “인기가 많으니 빨리 계약해야 한다”며 예치금이나 보증금을 먼저 요구한 뒤 잠적하는 사례가 빈번하다.
실제로 국토교통부 조사에 따르면 온라인 직거래 플랫폼에 등록된 매물의 20% 이상이 공인중개사법 위반 의심 자료로 확인되기도 했다.
둘째, 거래 상대방의 신원과 권리관계 확인이 어렵다. 매물 게시자가 실제 소유자인지, 혹은 중개사나 컨설팅업체, 분양대행사 등 자격 없는 자가 사칭한 것은 아닌지 꼼꼼히 확인해야 한다.
등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 신탁원부 등 공적서류를 직접 발급받아 권리관계를 확인해야 하며, 임대차의 경우 보증보험 가입 가능 여부도 반드시 체크해야 한다.
계약서 특약 조항 역시 보일러 수리, 퇴거 시 보증금 반환일 등 필수 내용을 빠짐없이 명시해야 한다.
셋째, 허위매물·불법광고·정보 비대칭 문제도 심각하다.
터무니없이 저렴한 매물, 사진과 다른 현장, 숨겨진 하자 등은 실제 방문과 직접 확인 없이는 알기 어렵다. 최소 한 번은 현장에 방문해 실매물 여부와 상태를 확인하는 것이 필수다. 온라인상에서만 매물을 보고 계약하는 것은 매우 위험하다.
넷째, 대출과 세무처리의 어려움이 뒤따른다. 은행 등 금융기관은 거래의 진정성을 검증하기 위해 공인중개사의 직인과 도장이 찍힌 계약서를 요구하는 경우가 많다.
실제로 직거래로 계약서를 작성하면 주택담보대출이나 전세자금대출이 거절되는 사례가 빈번하다. 일부 금융기관에서는 국토교통부의 부동산 전자계약시스템을 통한 진위 확인, 임대인의 자필서명 확인서, 공증 등 추가 절차를 요구하기도 하지만, 현실적으로 직거래만으로 대출을 받는 것은 쉽지 않다.
법적 분쟁 발생 시에도 직거래는 취약하다. 공인중개사를 끼지 않으면 분쟁 조정이나 피해 구제 절차가 복잡해지고, 법적 보호장치도 미비하다. 특히 임차인의 경우 보증금 반환 등에서 불이익을 당할 위험이 크다.
정부와 공인중개사협회는 불법 중개행위 단속을 강화하고 있지만, 온라인 플랫폼의 특성상 단속이 쉽지 않고, 피해 발생 시 책임 소재가 불분명해지는 경우가 많다.
직거래를 안전하게 진행하려면 실명 거래와 통장 확인, 등기부등본·건축물대장 등 공적서류 직접 확인, 계약서 특약 명시, 보증보험 가입 여부 확인, 현장 방문 및 실매물 확인, 계약자와 소유자 일치 여부 확인, 중도금 입금 전 계약서 작성, 서류 확인 없는 보증금 송금 금지 등을 면밀히 검토해야 한다. 특히 온라인 커뮤니티에서 처음 만난 사람과 고액 보증금 계약을 체결하거나, 위임장 확인 없이 계약하는 것은 절대 피하는 것이 상책이다.
결국 부동산 직거래는 중개수수료를 아끼는 대신, 거래의 모든 리스크와 책임을 스스로 감당해야 한다는 점을 명확히 인식해야 한다.
정보 비대칭, 사기, 권리관계 오류, 대출 거절, 법적 분쟁 등 복합적 위험을 감수할 자신이 없다면, 개업공인중개사의 도움을 받는 것이 장기적으로 더 안전하고 현명한 선택이 될 수 있다.
직거래의 유혹에 앞서, 그 이면의 위험을 반드시 따져봐야 하는 이유다.
📌부동산 직거래 시 가장 흔히 발생하는 사기 유형
존재하지 않는 부동산을 시세보다 저렴하게 내놓아 계약금이나 보증금을 송금받은 뒤 연락을 끊고 사라지는 방식이다. 피해자는 매물을 직접 확인하지 않고 계약금을 입금했다가 사기를 당하는 경우가 많다.
둘째, 가짜 집주인 또는 세입자 사기다.
실제 소유자가 아닌 사람이 집주인이나 세입자로 가장해 계약을 진행하고, 계약금이나 보증금을 받은 뒤 잠적한다. 이때 위조된 등기부등본이나 신분증을 제시해 신뢰를 얻는 경우도 많다.
셋째, 공문서 위조 사기다.
사기범이 등기부등본, 건축물대장, 신분증 등을 위조해 자신이 소유자인 것처럼 속이고 거래를 진행한다. 피해자는 서류를 믿고 대금을 지급하지만, 실제로는 소유권 이전이 불가능하다.
넷째, 급매·선착순 계약을 내세운 조급함 유도형 사기다.
사기범이 "급매", "선착순" 등 문구로 거래를 서두르게 하여 피해자가 충분한 확인 없이 계약금을 송금하도록 만든다. 이 역시 돈을 받은 뒤 연락이 두절되는 방식이다.
다섯째, 하자·권리관계 은폐 사기다.
하자가 있거나 복잡한 권리관계(공동담보, 임차권등기명령 등)가 숨겨진 물건을 문제 없는 것처럼 속이고 판매한 뒤, 거래 후에는 책임을 회피한다. 피해자는 계약 이후에야 문제를 인지하게 된다.
이외에도 대포폰과 대포통장을 이용해 추적을 어렵게 하거나, 명의를 빌려 허위 매물을 올리는 등 다양한 방식이 활용된다. 특히 사회 경험이 부족한 20~30대, 시세보다 저렴한 매물에 쉽게 유혹되는 사람, 직거래 플랫폼을 선호하는 임차인 등이 주요 피해 대상이다.
이런 사기 피해를 예방하려면 반드시 실소유자와 직접 대면해 신분과 권리관계를 확인하고, 등기부등본 등 공적서류는 스스로 발급받아 확인해야 한다. 또한 시세보다 지나치게 저렴한 매물은 각별히 경계하고, 계약 전에는 절대 돈을 송금하지 않는 것이 기본적인 안전수칙이다.
📌부동산 직거래 시 계약서를 작성할 때 주의할 점
우선, 계약 당사자인 매도인과 매수인의 신분을 철저히 확인해야 한다. 등기부등본상의 소유자와 계약서상의 매도인이 일치하는지, 신분증 진위 여부까지 반드시 확인해야 한다. 대리인과 계약할 경우에는 위임장과 인감증명서, 실소유자와의 관계를 명확히 증명하는 서류도 필요하다.
계약서에는 매도인과 매수인의 인적사항(성명, 주민등록번호, 주소, 연락처)과 거래 부동산의 상세 정보(종류, 위치, 면적, 구조 등), 거래가격, 대금 지급 방법, 계약금·중도금·잔금의 금액과 지급일, 소유권 이전 등기일, 하자 및 책임, 위약금 및 손해배상, 특약사항 등을 빠짐없이 명확하게 기재해야 한다. 각 항목은 구체적으로 작성해야 하며, 모호하거나 추상적인 표현은 분쟁의 원인이 될 수 있다.
특약사항은 거래의 특별한 조건이나 하자 처리, 잔금일 조정, 부동산 내 비품 인수·인계 등 구체적으로 합의한 내용을 반드시 포함해야 한다. 특약은 매도인과 매수인이 모두 동의한 내용이어야 하며, 일방적으로 기재된 내용은 효력이 없다.
계약서 작성 후에는 매도인과 매수인이 직접 자필로 서명하고 날인해야 하며, 각자 한 부씩 보관해야 한다. 이는 추후 분쟁 발생 시 중요한 증거가 된다. 계약금, 중도금, 잔금 등 거래대금은 반드시 등기부등본상의 명의자에게 입금해야 하며, 입금 영수증도 반드시 챙겨야 한다.
계약 체결 전에는 반드시 현장 방문을 통해 실매물 여부와 하자 유무를 직접 확인해야 하며, 등기부등본·건축물대장 등 공적서류를 계약 시점뿐 아니라 중도금, 잔금 지급 시에도 다시 발급받아 권리관계 변동이 없는지 재확인해야 한다.
마지막으로, 부동산 거래 신고 의무를 잊지 말아야 한다. 매매계약 체결 후 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 하며, 임대차의 경우에도 신고가 필요한 경우가 많다.
이 모든 절차를 꼼꼼히 지키지 않으면 직거래에서 사기나 분쟁에 휘말릴 위험이 크다. 부동산 거래 경험이 부족하다면, 반드시 전문가의 조언을 받거나 표준계약서 양식을 활용하는 것이 안전하다.
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