농지 규제 완화와 농지 정책 : 농지 가격 하락 현상과 대응 방안

홍천 연봉리 © 안영모

농지 규제 완화와 농지 정책의 시사점
농지 가격 하락 현상과 대응 방안

최근 국내 경기 회복과 지역경제 활성화를 위한 정부의 부동산 규제 완화 정책이 주목받고 있다. 정부는 부동산 시장 활성화를 위해 다양한 규제 완화 조치를 실시했는데, 대표적으로 아파트 분양권 전매제한 기간을 대폭 축소(최대 10년에서 1~3년)했으며, 종합부동산세의 기본공제금액 상향 조정 및 중과세 적용 대상 축소를 통해 다주택 소유자의 세부담을 경감시켰다.

이러한 규제 완화 정책은 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있다. 아파트 매매 거래량을 살펴보면, 2021년 월평균 5만 5,700건에서 2022년 2만 4,900건으로 급감했다가, 2023년 2월에는 3만 3,300건으로 회복세를 보이고 있다. 한국부동산원이 발표한 아파트 실거래 매매가격지수는 2023년 2월 기준으로 전년 대비 3.6% 상승했으며, 특히 서울 지역은 7.5%의 높은 상승률을 기록했다.

정부는 추가적인 부동산 시장 활성화 대책으로, 인구감소지역에서 공시가격 4억원 이하 주택을 추가 구입하더라도 1주택자로 간주하여 종합부동산세 및 양도소득세 혜택을 부여하는 방안을 검토 중이다.

반면, 농지 부문에서는 2021년 한국토지주택공사(LH) 직원들의 농지 투기 사태 이후 도입된 강화된 규제들이 여전히 유지되고 있다. 주요 규제 내용을 살펴보면:

1. 관외 거주자의 농지 취득 시 농지위원회 심사 의무화

2. 300평 미만 주말·체험 영농 목적 농지 취득 시 영농계획서 제출 의무화

3. 농업진흥지역 내 주말·체험 영농 목적 농지 취득 제한

이런 규제 강화는 농지 시장에 실질적인 영향을 미치고 있다. 농지취득자격증명(농취증) 발급 현황을 보면, 농업경영목적 발급 건수는 2021년 월평균 2만 4,900건에서 2023년 1분기 월평균 1만 4,200건으로 43% 감소했다. 특히 주말·체험 영농 목적의 농취증 발급은 같은 기간 67%나 급감했다. 이는 농지 가격에도 직접적인 영향을 미쳐, 전국 평균 농지 실거래 가격(농지은행 집계 기준)이 2021년 평당 27만원에서 2023년 20만원 수준으로 26% 하락했으며, 하락세가 지속되고 있다.

농지 가격 하락이 귀농인이나 청년농업인의 진입장벽을 낮추는 긍정적 효과도 있으나, 기존 농민들에게는 심각한 문제가 되고 있다. 2022년 기준 농가의 평균 자산은 6억 2,000만원이며, 이 중 토지자산이 3억 8,000만원으로 전체의 61%를 차지한다. 현재 농업경영주의 45.5%가 70세 이상 고령자인 상황에서, 농지 거래 위축은 농민의 재산권 보호와 고령농의 은퇴 설계에 부정적 영향을 미친다. 예를 들어, 3억 8,000만원 상당의 농지를 담보로 70세부터 종신형 농지연금을 수령할 경우 월 160만원을 받을 수 있으나, 농지 가격이 3억원으로 하락하면 월 수령액이 126만원으로 21% 감소하게 된다.

특히 주목할 점은 농지 가격 하락이 농업 투자 위축으로 이어져 귀농·귀촌 트렌드에도 부정적 영향을 미치고 있다는 것이다. 통계에 따르면 2021년을 정점으로 귀농·귀촌 인구가 감소 추세로 전환되었다. 2022년 귀농인구는 1만 2,660명으로 전년 대비 13% 감소했으며, 귀촌 인구도 42만명으로 전년 대비 7만명이 감소했다.

이러한 상황을 종합적으로 고려할 때, 농지 정책은 다음과 같은 방향으로 재검토될 필요가 있다:

1. 지역별 차별화된 규제 적용: 전국 획일적 규제가 아닌 지역 특성을 고려한 맞춤형 규제 도입

2. 소멸위기 비수도권 농촌지역에 대한 규제 완화: LH 사태 이후 도입된 주말·체험 영농 목적 농지 취득 관련 규제 재검토

3. 영농 행위 인정 범위 확대: 주말·체험 농지의 경관용 재배 등 다양한 형태의 농업 활동 인정

4. 농촌 경관 개선과 연계한 정책 수립: 농지 활용을 통한 농촌 지역의 심미적 가치 제고

결론적으로, 농지 규제는 농민의 재산권 보호, 지역 활성화, 식량 안보 등 다양한 측면을 균형있게 고려하여 설계되어야 한다. 도시 부동산 가치 상승과 대비되는 농지 가격 하락은 농촌 지역과 농업인의 지속가능성을 위협하는 중대한 문제이며, 이에 대한 신중하고 종합적인 정책적 접근이 요구된다.