임대차 계약 체결 전 확인할 사항
1) 시세 확인
❍ 임차물건의 시세를 확인하여 매매가격 대비 전세가격(임차보증금)이 적정한지 확인
* 시세 : 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 한국부동산원, KB부동산시세 등
2) 건축물대장, 등기사항증명서, 전입세대열람내역서 등 공부 확인
❍ 건축물대장 : 소재지, 면적, 위반건축물(불법건축물) 여부 등 확인
* 정부24 웹(www.gov.kr)/앱 등을 통해 발급
❍ 등기사항증명서 : 소유자 정보, 소재지, 면적, 압류, 근저당권 등 선순위 권리관계 확인
* 인터넷등기소 웹(www.iros.go.kr)/앱, 무인민원발급기, 법원 방문 등을 통해 발급
❍ 전입세대열람내역서 : 임대인에게 요청하여 선순위 임차인 유무, 이중계약 여부, 다가구 주택의 경우 임대차 계약 현황, 보증금 총액 등 확인
- 계약 체결 후 가까운 주민센터에서 임대차계약서 지참하여 열람 가능
* 악의적으로 주소지를 잘 못 입력(오타 등)하여 전입세대가 없는 것처럼 발급받는 사례 발생
3) 등기사항증명서 소유자와 계약자 동일한 사람인지 확인
❍ 계약 체결 당일 등기사항증명서와 신분증, 진위 여부를 확인하여 소유자와 계약자가 동일인물인지 확인
* 주민등록증, 인감증명서(본인서명사실확인서) 진위확인
: ARS 전화 1382, 정부24 웹(www.gov.kr)/앱 → 서비스 → 사실/진위확인
* 운전면허증 진위확인 : 경찰청교통민원24(www.efine.go.kr) → 운전면허·조사예약 → 운전면허증 진위여부조회
❍ (대리인과 계약 시) 위임장과 인감증명서(발급용도: 부동산임대차 계약용) 확인하고, 소유자와 영상 통화하여 신분증 사진과 얼굴 대조, 계약내용 확인
4) 미납국세 확인
❍ 당해세
법정기일이 빠른 세금 등은 보증금보다 우선하므로 세금 체납여부 확인
- (확인방법) 임대인의 동의를 얻어 미납국세 등을 열람하거나 국세·지방세 납부증명서(완납증명)를 임대인에게 요구하여 체납 내역 확인
5) 계약서 특약사항 기재
❍ 임대차 계약과 관련한 중요한 사항을 구체적으로 특약사항에 기재하여 임대차계약과 관련한 분쟁 예방
→ (근저당권 설정 방지를 위한 특약 예시) 전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지제한물권을 설정하지 않고 등기사항증명서를 계약 당시 상태와 동일하게 유지한다. → (근저당권 설정되어 있는 경우 특약 예시) 잔금일 전까지 근저당권을 말소한다. 이를 이행하지 않을 경우 임대차계약은 무효 내지 해제하기로 한다.
2 계약 체결 후 확인할 사항(임차인 권리행사 요건 등)
1) 잔금 지급 전 등기사항증명서 확인
❍ 임대인 명의 계좌로 잔금을 입금하기 전 등기사항증명서를 통해 선순위 권리관계 등다시 한 번 확인
2) 주택 인도와 전입신고 → 대항력 확보
❍ (대항력) 주택 인도(점유)와 전입신고를 완료하면 그 다음 날(0시)부터 제3자에대하여 대항력 있는 임차인의 요건을 갖추게 됩니다.
- 단, 등기사항증명서 상의 근저당권, 가압류 등 다른 권리보다 우선하여 대항요건(주택 인도와 전입신고)을 갖춰야만 대항력이 인정됩니다.
* 신고방법 : 주민센터 방문 또는 정부24 웹/앱
- (유의사항) 전입신고(다음 날 0시 효력 발생)와 근저당권 설정이 같은 날 동시 진행될 경우 근저당설정등기는 등기를 신청한 당일부터 효력이 발생하므로 대항력은 인정되지 않습니다.
→ 근저당 설정 전 대항요건을 갖춰야 하며, 해당 내용에 대해 계약서에 계약 당시와 동일한 상태로 유지한다는 특약사항 기재
- (임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사 가는 경우)
주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 임차권등기를 마치면 이미 취득한 임차인으로서의 지위(대항력, 우선변제권)를 유지할 수 있습니다.
3) 확정일자 부여 → 우선변제권 확보
❍ 계약서에 확정일자까지 받으면 후순위권리자나 그 밖에 채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖추게 됩니다.
- (보증금액 증액 시) 계약기간 중 보증금을 증액하거나 재계약 또는 계약갱신과정에서 보증금을 증액한 경우에는 반드시 확정일자를 다시 받아야 합니다.
