주택임대사업자 세금, 등록임대주택 필요경비 60%, 소득공제 400만원 혜택

주택임대사업자 세금, 체크해야 할 필수 포인트

부부합산 보유 주택수·월세 및 보증금 따라 과세 대상 달라

등록임대주택 필요경비 60%, 소득공제 400만원 혜택

주택임대소득은 주택임대업이라는 사업을 통해 번 소득이므로 사업소득에 해당한다. 사업소득은 근로소득 등의 다른 종합소득과 합산하여 종합소득세를 신고·납부해야 한다.

주택임대업은 부가가치세 면제 사업이기 때문에 부가가치세를 신고·납부할 의무는 없지만, 매년 2월 사업장현황신고를 해야 한다.

주택임대사업자가 알아야 할 세금 체크 포인트를 짚어본다.

우선, 주택임대소득에 대한 과세요건은 부부합산 보유주택수 및 임대주택의 월세 보증금에 따라진다.

부부합산 1주택 보유자의 경우 월세수입 및 보증금에 대한 간주임대료는 과세되지 않는다. 그러나 국외주택이나, 국내주택으로 서 기준시가 12억 원 초과주택에서 월세 수입이 발생하는 경우에는 과세 대상이다.

부부합산 2주택 보유자의 경우 월세 수입은 과세되나, 보증금에 대한 간주임대료는 과세되지 않는다. 3주택 이상 보유자의 경우 월세수입과 3채 이상 비소형주택의 3억 원 초과 보증금에 대한 간주임대료가 과세 대상이다. 소형주택은 주거전용 면적이 40m2 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택이다.

주택임대 수입금액은 일반적으로 1년치 월세 및 보증금에 대한 간주임대료의 합계액으로 계산한다. 청소비 또는 관리비를 별도 로 받는 경우에는 총수입금액에 산입하되, 전기료 또는 수도료 등의 공공요금은 총수입금액에서 빼면 된다. 단, 공공요금의 명목 으로 지급받은 금액이 공공요금 납부액을 초과하는 경우 그 초과금액은 총수입금액에 산입해야 한다.

간주임대료는 다음의 산식에 따라 계산한다.

간주임대료 = (보증금 3억원)의 적수 X 60% X 1/365(윤년은66) X 정기예금이자율 - 해당 임대사업에서 발생한 수입이자 할인료·배당금(추계시 차감하지 않음)

위의 방법으로 계산한 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하면 근로소득 등 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 6%~45% 의 세율로 과세한다.

총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 분리과세를 선택하여, 다른 종합소득과 합산하지 않고 주택임대소득에 대해서만 14%의 세율로 과세할 수 있다. 즉, 종합과세 또는 분리과세 중 본인에게 유리한 방법을 선택할 수 있는데, 다른 종합소득이 많다면 보통 분리과세 세율인 14%보다 높은 세율이 적용되기 때문에 분리과세를 선택하는 것이 유리하다.

분리과세의 경우 주택임대업의 총수입금액에서 필요경비인 수입금액의 50%를 뺀 소득금액에 2백만원의 소득공제를 적용한다. 등록임대주택의 경우 필요경비 60%, 소득공제 4백만 원이 적용된다.

여기에 단일세율인 14%를 적용하여 산출세액을 계산하고, 소형주택임대사업자 세액감면만을 적용하여 결정세액을 계산하면 된다.

구분	등록임대주택	미등록임대주택
수입금액	월세+ 간주임대료	월세 + 간주임대료
필요경비	수입금액 × 60%	수입금액 × 50%
과세표준	수입금액 - 필요경비 - 4백만원	수입금액 - 필요경비 - 2백만원
산출세액	과세표준 × 14%	과세표준 × 14%
세액감면	단기 30%(2호 이상 20%) 장기 75%(2호 이상 50%)